知っておきたい 不動産売却の媒介契約とは？

不動産売却をする際には、媒介契約が必要です。媒介契約とは、不動産を売却する際に、不動産会社との間で締結する契約のことです。この契約によって、不動産会社が不動産を売却するための仲介業者として、売却活動を行うことができます。 媒介契約には、専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約があります。それぞれの媒介契約には以下5項目に主な違いがあります。

１．複数社に同時契約できるか。

２．自己発見取引はできるか。

３．不動産流通機構（レインズ）への登録は義務か。

４．売主への報告義務はあるか。

５．契約期間

※自己発見取引とは

自己発見取引とは、売主自ら買主を見つけ、売主が買主と直接契約すること。

※不動産流通機構（レインズ）とは

不動産流通機構とは、国土交通大臣から指定を受けた運営会社が運営する不動産流通機構標準情報システムです。レインズに物件を登録することにより、全国の不動産会社が物件情報を探すことができます。不動産会社が売却物件を独占することを防ぎ、広く物件情報を届けることができます。

それぞれの媒介契約の特徴、メリット、デメリットをご説明いたします。

専属専任媒介契約とは？

１．1社のみ依頼できる。（契約期間中は他社への依頼ができません。）

２．自己発見取引できない。

３．媒介契約締結後5日以内にレインズに登録しなければならない。

４．1週間に1回売主への報告義務がある。

５．契約期間の上限 3か月

専任媒介契約とは？

１．1社のみ依頼できる。（契約期間中は他社への依頼はできません。）

２．自己発見取引できる。

３．媒介契約締結後7日以内にレインズに登録しなければならない。

４．2週間に1回売主への報告義務がある。

５．契約期間の上限 3か月

専属専任媒介契約と専任媒介契約の共通点は、不動産会社1社のみ媒介契約を結べる点です。1社に販売依頼するため、依頼を受けた不動産会社は広告など積極的な販売活動を安心して行うことができるため、早期売却が比較的可能になります。しかし、1社に不動産売却を託すため、売主は不動産業者選びを慎重に行う必要があります。不動産業者の営業マンの知識量であったり、相性などは不動産業者を選ぶ上で重要になります。また、契約期間内に媒介契約を締結した不動産会社を通さず不動産を売却した場合、違約金が発生する点に注意が必要です。

専属専任媒介契約と専任媒介契約の大きな違いは、自己発見取引ができるか、できないかです。自己発見取引を禁止する規定は、売主にとっては不利になりますので、余程の事情がない限り専任媒介契約を選択することをおすすめいたします。

解体工事や測量作業が必要になる不動産の売却については、一社に任せる専任媒介契約が向いていると言えます。

一般媒介契約とは？

１．同時に複数の不動産会社と契約できる。

２．自己発見取引できる。

３．レインズへの登録義務はない。

４．売主への報告義務なし。

５．契約期間の上限規定なし

一般媒介契約は、複数の不動産業者に同時に売却を委託できる契約形態で、売主にとっては自由度の高い契約です。つまり、売主は複数の不動産業者に物件を預け、誰か一人が買手を紹介した場合に仲介手数料を支払います。一般媒介契約の場合、複数の業者の競争が行われるため早期成約の可能性が上がる場合もあります。しかし、広告費をかけても営業活動に時間をかけても、他社の方が先に買い手も見つけた場合、一切仲介手数料をいただけないため、必要最低限の広告費や営業活動しないといったリスクが生じる可能性があります。

一般的に市街地の築浅のマンションなど、反響の多い物件などは一般媒介が向いている言えます。

また、レインズへの登録義務がないため、あまり売却していることを公開したくないなど事情がある場合は、あえて一般媒介契約を結び、限られた範囲で物件情報を公開することがあります。

不動産の売買契約が成立した際に、不動産会社に支払う仲介手数料は、不動産の成約価格に応じて法律で上限が定められています。

200万円以下　　　　　　　　成約価格✕5％＋消費税

200万円超～400万円以下　　 成約価格✕4％＋2万円＋消費税

400万円超　　　　　　　　　成約価格✕3％＋6万円＋消費税

不動産会社は、上記記載の仲介手数料の上限内であれば、自由に仲介手数料を設定することができます。

仲介手数料には、広告費も含まれますが、売主の依頼による特別な広告を実施した場合には、別途広告費を請求される場合があります。

仲介手数料は、不動産売買契約を締結時に支払い義務が発生します。支払いのタイミングについては、契約時に支払うか、物件引き渡し時に支払うか、不動産会社と協議の上決定します。なお、不動産売買契約後に、売主または買主が手付解除を行った場合や、債務不履行などで不動産売買契約が違約解除となった場合には、仲介手数料が発生するため注意が必要です。

不動産媒介契約は、不動産会社に不動産売却を依頼する際に必ず締結する契約です。契約内容に不明な点があれば、必ず質問し解決しておきましょう。3種類の媒介契約にはそれぞれ特徴があり、売却不動産の特性や状況やご希望される売却方法によって最適な契約を結びましょう。