農地を売却する際に必要な手続きとは｜不動産売却豆知識（第32回）

不動産には専門的な知識や用語が多く、一般のお客様には特にわかりにくいと思います。

本ブログ内では、「不動産売却豆知識」シリーズとして、不動産取引に役立つ豆知識を解説します。

不動産取引に役立つ豆知識を解説していく不定期更新シリーズの第32回！

 

今回は、農地を売却する際に必要な手続きとその注意点を解説します。

 

 

＜農地とは＞

農地とは、農地法2条1項にて、「耕作の目的に供される土地」と定義されています。

「耕作の目的に供される土地」とは、現に耕作されている土地のほかに、現在は耕作されていないが耕作しようとすればいつでも耕作できる状態の土地を含みます。

農地であるかどうかは、土地登記簿の地目で区別するだけではなく、土地の状態に基づいて客観的に判断されます。

 

＜農地を農地のまま売却する場合＞

農地を農地のまま売却しようとする場合、原則として、農業委員会の許可を受ける必要があります。

この必要な許可を「農地法3条許可」といいます。

なお、この農地法3条の許可が必要な不動産売買の場合、この許可が下りて初めて契約の効力が発生します。

農地法3条の許可については、売主及び買主の連署で許可申請をする必要があります。

不動産売買契約では、売主・買主のどちらの負担で農地法3条の許可申請を行うのか明確にする必要があります。

また売主、買主双方が農地法許可申請への協力をする必要がある旨定めておく必要があるでしょう。

◎関係法令　農地法3条1項

農地又は採草放牧地について所有権を移転し、又は地上権、永小作権、質権、使用貸借による権利、賃借権若しくはその他の使用及び収益を目的とする権利を設定し、若しくは移転する場合には、政令で定めるところにより、当事者が農業委員会の許可を受けなければならない。（引用元：e-GOV 農地法）

 

 

＜農地を宅地にして売却する＞

農地を農地以外のものにするために、所有権を取得しようとするときは、原則として、都道府県知事の農地転用の許可を取る必要があります。

この許可を「農地法5条許可」といいます。

ただし、市街化区域内に存する農地を転用する場合には、あらかじめその旨を農業員会に届ければよいとされています。

なお、農地法3条許可の時と同様に、農地法5条許可が必要な不動産売買の場合、農地法5条の許可が下りてはじめて契約の効力が発生します。

また、農地法5条の許可についても、売主、買主の連署で行う必要があり、どちらの負担で許可申請を行うか明確に定め、双方の申請協力義務を売買契約書に明記しておきましょう。

 

◎関係法令　農地法5条

農地を農地以外のものにするため又は採草放牧地を採草放牧地以外のものにするため、これらの土地について所有権、地上権、永小作権、質権、使用貸借による権利、賃借権若しくはその他の使用及び収益を目的とする権利を設定し、又は移転する場合には、当事者が都道府県知事等の許可を受けなければならない。（引用元：e-GOV 農地法）

 

＜農地をあらかじめ宅地にして売却する＞

農地所有者が、農地をあらかじめ宅地などに転用し、不動産売却をすることも想定されます。

その際は、農地所有者があらかじめ、農地を農地以外に転用する許可を都道府県知事に受ける必要があります。

これを「農地法4条の許可」といいます。

この許可申請は、農地所有者の単独申請で行うことができます。

 

◎関係法令　農地法4条

農地を農地以外のものにする者は、都道府県知事（農地又は採草放牧地の農業上の効率的かつ総合的な利用の確保に関する施策の実施状況を考慮して農林水産大臣が指定する市町村（以下「指定市町村」という。）の区域内にあつては、指定市町村の長。以下「都道府県知事等」という。）の許可を受けなければならない。（引用元：e-GOV 農地法）

 

＜農地法の許可を受けず売却した場合の罰則＞

農地法3条または、5条の許可を受けずに不動産を売却した場合、3年以下の懲役または300万円以下の罰金に処される可能性があります。

また、農地法4条の許可を受けずに農地を転用した場合、もしくは農地法5条の許可を受けずに農地を農地以外に転用し売却した場合は、現状回復の命令処分を受ける可能性があります。

 

＜まとめ＞

農地を売却する場合、農地法の許可申請を行う必要があります。

市街化区域の農地の売却の場合、農地転用が農業委員会への届け出を行うことでできますが、市街化調整区域の農地の売却は農業委員会の許可もしくは、都道府県知事の許可が必要となります。

農地を売却する場合は、農地法に精通した行政書士に農地法の許可申請を依頼し、農地の売却につよい不動産会社に売却を依頼しましょう。