分譲マンションの管理費・修繕積立金とは？｜不動産売却豆知識（第8回）

不動産には専門的な知識や用語が多く、一般のお客様には特にわかりにくいと思います。

本ブログ内では、「不動産売却豆知識」シリーズとして、不動産取引に役立つ豆知識を解説します。

不動産取引に役立つ豆知識を解説していく不定期更新シリーズの第8回！

「マンションの管理費・修繕積立金」をテーマに、管理費・修繕積立金の違いについて解説します。

 

分譲マンションを購入する際、気になるポイントの１つに管理費と修繕積立金の金額があると思います。

購入後、毎月かかるコストになるので、資金計画を立てる上で重要な金額です。

 

今回は、マンションの管理費と修繕積立金の違いなどを解説します。

 

＜管理費とは？＞

管理費とは、マンションの共用部分の管理のうち、日常的に発生する管理に要する費用をいいます。

共用部分の施設や管理人のサービス内容が充実しているマンションでは、管理費が高くなる傾向にあります。

 

◎管理費の用途の例

・管理人の人件費

・定期清掃費用、ゴミ処理費用

・エレベーター保守点検料

・植栽などの管理費用

・共用部分の水道光熱費

・共用設備の火災保険

 

◎管理費の注意点

エレベーター保守点検料など、区分所有者によって使用頻度の違う共用設備の保守点検料についても、基本的には専有面積の床面積に応じて、平等に請求されます。

1階と最上階の区分所有者では、エレベーターの使用頻度は違いますが、1階と最上階の専有面積が同じであれば、管理費の負担額は同じになります。

 

<修繕積立金とは＞

修繕積立金とは、長期修繕計画に基づき、マンションの修繕や維持管理のための積立金です。

一定期間ごとに行われる大規模修繕工事の費用に充てるほか、マンションの共用部分の改修、改善工事や突発的な災害や事故などの共用部分の改善・修繕工事に充てられます。

 

◎修繕積立金の用途の例

・大規模修繕工事の工事費用

・駐車場、駐輪場の増改築費用

・集合ポスト、宅配ボックスなどの取替工事費用

・耐震診断、耐震補強工事費用

 

◎修繕積立金の注意点

修繕積立金の積立方法は、「均等積立方式」と「段階増額積立方式」があります。

【均等積立方式】

将来にわたり定額負担として設定するため、将来の増額を組み込んでおらず、安定的な修繕積立金の積立てができることがメリットです。ただし、均等積立方式であっても、その後の長期修繕計画の見直しにより増額が必要になる場合もあります。

修繕資金需要に関係なく均等額の積立金を徴収するため、多額の資金を管理する状況が生じるため、管理組合にて適切に管理する必要があります。

【段階増額積立方式】

修繕資金需要に応じて積立金を徴収する方式です。

当初の負担額は小さく、多額の資金の管理の必要性が均等積立方式と比べると低いことがメリットです。

将来の負担増を前提としており、計画通りに増額しようとする際に区分所有者管の合意形成ができず修繕積立金が不足するリスクがあります。

 

国土交通省作成の「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」では、修繕積立金の積立方法は、将来にわたって安定的な積立てを確保する観点から「均等積立方式」が好ましいとされています。

新築マンションの場合、段階増額積立方式を採用している場合がほとんどで、購入者の当初の月額負担額を軽減させ、購入しやすいようにしています。

新築マンション同様、築浅の中古マンションのほとんども段階増額積立方式を採用していることから、購入検討者は、将来の修繕積立金の増額されることを想定した上で、資金計画をする必要があります。

 

＜まとめ＞

中古マンションを売却する場合、マンション全体の修繕積立金の積立状況は、購入者にとってとても重要です。

大規模修繕に必要な修繕積立金が不足している場合は、管理組合が金融機関に融資を受けたり、各戸一時金を徴収する必要が出るため、マンション価格に影響を与える場合があります。

中古マンションを購入する際は、月額修繕積立金が低額に設定されている場合やマンションの規模が小さく戸数が少ない場合は、マンション全体でいくら修繕積立金が積み立てられているか、修繕積立金の増額予定はあるか確認しましょう。

修繕積立金の増額の予定が決まっていない場合でも、将来の修繕積立金の増額も想定し資金計画をする必要があります。

 

また、売主が管理費・修繕積立金を滞納している場合の取り扱いについては、「マンション売却時に管理費・修繕積立金を滞納していたら」をご参照ください。