不動産売却時、権利書がない時どうする？｜不動産売却豆知識（第15回）

不動産には専門的な知識や用語が多く、一般のお客様には特にわかりにくいと思います。

本ブログ内では、「不動産売却豆知識」シリーズとして、不動産取引に役立つ豆知識を解説します。

不動産取引に役立つ豆知識を解説していく不定期更新シリーズの第15回！

「不動産売却時に権利書がない時どうする？」をテーマに、不動産売却時に権利書を準備できない時や、登記識別情報がわからない場合の取り扱いについて解説します。

 

権利書と登記識別情報の違いなどについては、権利書と登記識別情報の違いは？｜不動産売却豆知識（第11回）をご参照ください。

 

不動産の売買契約締結後、金融機関などで残代金の授受と物件の引渡し（決済）が行われます。

その際、物件の引渡しとして、所有権移転登記を行いますが、その際、売主は権利書や登記識別情報（以下、「登記識別情報等」といいます）を提供する必要があります。

不動産売却時に、権利書等が紛失していた場合、どのような手続きが必要なのでしょうか。

 

＜事前通知制度とは＞

事前通知制度とは、登記名義人である売主が、登記識別情報等を提供することができない時に、本人を確認をするための制度です。

登記所から「登記申請があった旨」および「登記申請に間違いがない旨を申し出る旨」を通知する書面（事前通知書）が、登記名義人の現住所に本人限定受取郵便にて郵送されます。

※登記申請前３か月以内に住所変更登記をしている場合は、なりすまし防止のため、前住所にも郵送されます。前住所に送られた事前通知書が受け取られた場合、申請は却下されてしまいます。

登記名義人は、通知する書面が発送された日から２週間以内に、「登記申請に間違いがない旨」の申し出を行う必要があります。

この申し出は、事前通知書に署名捺印し、登記所に提出することで行います。

登記名義人の「登記申請に間違いがない旨」の申し出が登記所に提出されてはじめて登記が行われます。

 

◎事前通知制度のメリット

事前通知制度には費用がかかりません。

◎事前通知制度のデメリット

登記完了まで時間がかかること。

２週間以内に「登記申請に間違いがない旨」の申し出を登記所に提出しないと却下されること。

 

＜資格者代理人による本人確認証明情報の提供制度とは＞

資格者代理人による本人確認証明情報の提供制度とは、司法書士などの資格者が登記申請を代理して申請している場合、登記名義人を確認したことについて具体的な情報（本人確認証明情報）を提示することにより、事前通知制度を省略できる制度です。

司法書士などの資格者が、面談の上、マイナンバーカードや運転免許証などの本人確認書類を確認し、本人確認証明情報書面を作成し、登記申請の際にあわせて提出します。

※本人確認書類については、写真付きの公的証明書については１つでかまいませんが、健康保険証や年金手帳など写真のついていない公的証明書の場合は２つ以上必要になります。

 

◎本人確認証明情報の提供制度のメリット

手続きに時間がかからず、登記手続きが迅速に行えること。

◎本人確認証明情報の提供制度のデメリット

司法書士などの資格者への報酬が必要になります。

相場は5万～10万円です。

 

＜公証人の認証による事前通知の省略制度とは＞

公証人の認証による事前通知の省略制度とは、上で解説した司法書士などの資格者の代わりに公証人が本人確認証明書類を作成してもらうことで事前通知制度を省略することができる制度です。

登記申請を依頼する司法書士などの資格者に、事前に認証文付の委任状を作成してもらい、その委任状が真正な委任状であることを公証人に認証してもらいます。

必要書類は、司法書士などの資格者の認証文付き委任状、本人確認書類、印鑑証明書、実印です。

※事前通知制度と同様に、登記申請前3か月以内に住所変更登記をしている場合、前住所に通知がされます。

 

◎公証人の認証による事前通知の省略制度のメリット

費用が数千円と比較的安いこと。

◎公証人の認証による事前通知の省略制度のデメリット

決済など登記申請までに、公証人役場に出向き、手続きをする必要があること。

 

＜まとめ＞

登記識別情報等を紛失などして提供できない場合、３つの制度を利用することで登記申請をすることができます。

不動産取引の場面では、費用はかかりますが、多くの場合は「資格者代理人による本人確認証明情報の提供制度」が利用されています。

司法書士などの資格者が作成することで、確実に迅速な登記申請手続きができるためです。

事前通知制度は、費用はかからないものの、手続きが完了するまでに時間がかかるため通常の不動産取引には不向きです。

親族間の所有権移転登記などの場合は、費用を抑えるために事前通知制度を使ってみてもいいかもしれません。