不動産売却の流れを知って安心！売却相談から引渡しまで

不動産売却を検討される方の多くは、不動産売却の経験がなく、どのような流れで不動産売却が行われ、どのくらいの期間かかるのかなど、不安に思われると思います。

大まかな「不動産売却の流れ」を解説します。

不動産売却のイメージを掴んでいただき、不動産売却に備えていただければと思います。

 

＜１．売却相談・査定依頼＞目安：1か月

まずは、売却について相談する不動産会社を探します。

不動産会社の選定は、非常に重要ですので慎重に検討しましょう。

知り合いや知り合いの紹介で、依頼できる不動産会社がある場合は、まずその不動産会社に相談してみましょう。

相談する不動産会社がない場合は、インターネットで不動産会社を検索し問い合わせをしたり、一括査定サイトを利用し査定を依頼します。

不動産会社による不動産査定金額は、「確実に売ってくれる金額ではなく、売却できるであろう予想金額」です。

一括査定サイトを利用し、複数社に査定依頼をする場合、高い査定金額を出した不動産会社が、高く売ってくれる不動産会社とは限らないということです。

まずは、査定依頼をする前に、不動産の相場をご自身で確認しておくことが大切です。

不動産の相場の調べ方は、「不動産会社に頼らず不動産の相場を知るには？」をご参照ください。

ご自身で把握した不動産の相場と不動産会社の査定金額がかけ離れていた場合は、査定金額の根拠を明確にしてもらいましょう。

不動産の最適な売却方法は、売却動機・物件の広さ・築年数・物件の状況・物件の使用履歴などの個別要因と不動産会社の担当者の知識などで大きく変わります。

ご希望する売却方法を伝え、不動産会社の提案を受けるようにしましょう。

 

＜２．不動産売却開始＞目安：3か月

◎一般の不動産市場から購入者を探す場合（不動産仲介）

不動産仲介については、「不動産仲介のメリット・デメリット」をご参照ください。

不動産売却を依頼する不動産会社が決まれば、不動産会社と媒介契約を結び、不動産の売却がスタートします。

媒介契約の種類については、「知っておきたい 不動産売却の媒介契約とは？」をご参照ください。

ホームページやポータルサイトでの広告、紙面広告などを使い購入者を探します。

また、不動産会社間の流通サイトであるレインズに登録し、すべての不動産会社に不動産売却情報を公開します。

 

◎不動産業者による不動産買取の場合

直接、売却相談をした不動産会社に不動産買取をしてもらう場合は、そのまま不動産売買契約に進みます。

売却相談をした不動産会社が紹介した不動産会社が不動産を買取る場合は、相談していた不動産会社と媒介契約を締結した上で、不動産売買契約に進みます。

不動産買取については、「不動産買取のメリット・デメリット」をご参照ください。

 

＜３．交渉・契約＞目安：1週間

購入検討者が見つかれば、契約内容の交渉に入ります。

売買金額はもちろんですが、引渡し条件など契約内容を詰め、売主、買主の双方が契約内容に合意をしたら契約に進みます。

売主は、基本的に契約不適合責任を負う必要があります。

交渉にて契約不適合責任を免責にすることもできますが、物件によっては売買金額に影響をすることがあります。

売主の契約不適合責任については、「不動産売却時の売主の契約不適合責任とは？」をご参照ください。

 

契約の前に、買主に対し重要事項説明を不動産会社の宅地建物取引士が行います。

重要事項説明は、買主が購入の最終決断をする前の説明になります。

売主に説明義務はありませんが、重要事項説明の内容に誤りがないか、売主もきちんと内容の確認は事前に行うようにしましょう。

重要事項説明については、「重要事項説明、重要事項説明書とは？」をご参照ください。

 

重要事項説明を行い買主の購入意思が固まれば、不動産売買契約です。

売買契約時に手付金（売買代金の10％が相場）を買主から受け取ります。

 

＜４．引渡し準備＞目安：1か月から3か月

契約が終われば、契約内容に沿って物件の引渡し準備を行います。

売主は、引っ越しや物件内の動産の運び出しを行います。

物件内にある動産は、原則は全て撤去する必要があります。

契約内容に、測量や建物の解体が含まれている場合は、測量作業や建物解体工事を開始します。

買主は、住宅ローンの契約など残代金の支払い準備をこの間に行います。

物件の引渡し準備が整い、買主の残代金支払い準備が整えば、物件の引渡しと残代金の授受（決済）に進みます。

 

＜５．決済＞

決済は、買主の利用している金融機関で行います。

決済は、金融機関と法務局の営業している平日に行います。

司法書士立ち合いのもと、不動産の所有権移転に必要な書類の確認を行い、問題なく所有権移転が行えると判断されると、買主から売主へ残代金が支払われます。

残代金の支払いが確認されると、司法書士にて所有権移転登記が行われ、決済が終了となります。

 

＜まとめ＞

不動産売却の流れを大まかに解説しました。

売出価格を相場より高く設定した場合、売却開始から契約までが長期間に亘ることが多くなります。

3か月以内に契約まで進める相場に近い金額で売り出すことが、不動産売却成功への近道です。

不動産会社の提示する査定金額だけで判断するのではなく、ご自身で不動産の相場を確認することがとても重要です。

また、不動産仲介と不動産買取の選択も最終の成約価格に大きく影響します。

事前に、不動産仲介と不動産買取の特徴を理解しておくことも重要です。

不動産買取する必要もないのに、不動産会社の言いなりで不動産買取されると相場より大きく下回る金額で売却するといったことも起こるでしょう。

また、不動産売却は3か月から長ければ1年以上かかることもあるので、担当者との相性も大切になります。

不動産会社選びは、慎重に行いましょう。

 

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