不動産売却後も住み続けられるリースバックとは｜不動産売却豆知識（第25回）

不動産には専門的な知識や用語が多く、一般のお客様には特にわかりにくいと思います。

本ブログ内では、「不動産売却豆知識」シリーズとして、不動産取引に役立つ豆知識を解説します。

不動産取引に役立つ豆知識を解説していく不定期更新シリーズの第25回！

 

今回は、不動産売却後も住み続けられる「リースバック」について解説します。

リースバックのメリット、デメリット、注意点を詳しく解説していきます。

 

＜リースバックとは＞

リースバックとは、自宅や事業用の倉庫などををリースバック事業者に買い取ってもらい、新たな所有者となったリースバック事業者と売却した不動産の賃貸借契約を結び、不動産売却後も不動産を利用し続けることができる不動産売却方法です。

 

＜リースバックのメリットとは＞

 

・不動産を現金化することができる。

不動産を売却することで、まとまった資金が早期に手に入ります。

また、金融機関の金融商品であるリバースモーゲージと違い、リースバックで得た資金については用途を限定されることはありません。

 

・固定資産税の負担がなくなる。

不動産を所有している場合、固定資産税の納税義務があります。

不動産を売却してしまえば、不動産を利用し続けていたとしても固定資産税の納税義務は当然なくなります。

 

・不動産を利用し続けることが可能。

自宅をリースバックで売却した場合、新所有者に賃料を払うことで引っ越しせず住み続けることが可能です。

また、居住用住宅に限らず、所有していた事務所や倉庫といった事業用不動産についてもリースバックで売却し、まとまった資金を得ながら、賃料を払うことで利用し続けることも可能です。

 

・近所に不動産売却したことを知られにくい。

リースバックで不動産を売却後も以前と変わらず使用し続けているので、通常の場合、近所に不動産売却をしたことを知られることはありません。

 

・相続財産の整理に有効

不動産の場合、相続すると相続人の登記手続きが義務化されたこともあり、相続人が多い場合など手続きが複雑になることがあります。

相続人が多い場合など相続対策として、リースバックで不動産売却し現金化することは有効な手段の場合もあります。

 

＜リースバックのデメリット＞

 

・売却価格が安い

リースバックの場合、通常の不動産売却と比較し３割程度、売却価格が低くなります。

リースバック契約をする場合は、市場の相場よりも安い金額で売却する必要があることは十分理解して契約しましょう。

 

・家賃が相場より高く設定されるケースが多い。

賃貸借契約の内容次第ですが、リースバックの多くの場合で周辺相場よりも高い家賃を求められています。

また、借家人賠償保険や更新料など必要な場合もありますので、賃貸借契約の内容についてはきちんと確認しましょう。

 

・買戻しする場合の不動産価格は高い。

リースバックの場合、将来の買戻しを前提に不動産売却を検討されるケースもあります。

リースバックの買戻しは、売却した価格より高い金額での買戻しが条件にされることが一般的です。

長年、家賃を払い続けるなか、建物の価値は減価償却で下がっていきますが、数年後に売却金額より高い金額で買い戻す必要があることはデメリットといえます。

 

・住み続けられない場合もある。

不動産の賃貸借契約は、普通借家契約と定期借家契約の２種類があります。

普通借家契約の場合、賃貸借契約の更新時、借主の解約の申し入れがない場合自動更新となります。

また、貸主から賃貸借契約の解除の申し入れには「正当な事由」が必要となり、借主の保護された賃貸借契約です。

しかし、定期借家契約の場合、契約の期間が満了したら更新ができません。

リースバック契約時に、内容を理解せず定期借家契約の契約をし、退去を求められたケースもありますので注意が必要です。

 

＜リースバック契約する上での注意点＞

 

・かならず普通借家契約を結ぶ。

上でも解説した通り、定期借家契約の場合、契約の期間満了で賃貸借契約は終了します。

普通借家契約の場合は、余程の「正当な事由」がない限り賃貸人から契約解除はできません。

かならず、普通借家契約を結ぶようにしましょう。

賃貸借契約を結ぶ際、不安がある場合は専門家に契約内容を確認してもらうと良いでしょう。

 

・買戻し条件をあらかじめ契約書に明記する。

リースバック後に、将来の買戻しを希望する場合には、リースバック契約時に買戻しの条件（金額、買戻し期日など）を契約書に記載しておきましょう。

その際、買戻し期間については注意が必要です。

買戻し期日を指定されている場合、その時に買戻しできない可能性があるので買戻し期日は定めず「いつでも買戻しできる」特約を入れられると良いでしょう。

 

・賃貸借契約に含まれる設備を確認する。

賃貸借契約に含まれる設備が故障した場合、貸主負担で修繕する義務があります。

賃貸借契約を結ぶ際に、どの設備が賃貸借契約に含まれる設備であるか明確にしてもらいましょう。

 

 

＜まとめ＞

 

リースバックは、まとまった資金が必要だが不動産を使用し続けたい場合、特に有効な不動産売却方法の1つです。

ただし、不動産売却だけではなく、その後の賃貸借契約、買戻しの契約など契約が多岐にわたることから、希望するリースバック契約を行うためには特に注意する必要があります。

リースバック事業者の中には、説明を明確に行わず不利な契約をする場合もありますので、契約内容について不安な場合は専門家に必ず契約内容を確認してもらいましょう。

 

株式会社ながろ不動産では、リースバック事業は行っておりませんが、不動産取引で後悔する方を1人でも減らしたいとの思いで情報発信をしております。

不動産について、ご不安やご質問等ございましたら、お気軽にご相談ください。

 

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