土壌汚染に関する注意点とは。不動産売却時に知っておきたいポイント

過去に工場などを営んでいた土地を売却する場合、気をつけないといけないのが「土壌汚染」です。

土壌汚染については、民法上では売主の契約不適合責任にあたるため、不動産売却をする場合には注意する必要があります。

売主の契約不適合責任については、「不動産売却時の売主の契約不適合責任とは？」にて解説しておりますので、ご参照ください。

 

今回は、土壌汚染が疑われる土地の売却の注意点を解説します。

 

＜土壌汚染の恐れがある土地とは＞

 

土壌汚染の恐れがある土地とは、地歴（土地が使われた履歴）に工場、ガソリンスタンド、クリーニング店などがあった土地で、当時使用していた有害物質が土壌に浸透して土壌汚染が発生している恐れがあります。

工場やガソリンスタンドについては、大規模な施設のため、見落としは少ないですが、クリーニング店については個人の小規模なクリーニング店であっても、過去に土壌汚染が見つかったケースもあるので注意が必要です。

過去に工場、ガソリンスタンド、クリーニング店などを営んでいた地歴のある不動産を売却する場合には、その旨買主に告知する必要があるでしょう。

 

なお、松山市に指定されている区域の指定は「松山市　汚染された土地の区域の指定」で確認することができます。

各行政のホームページにも、指定されている区域があれば公開していますので、不動産売却、不動産購入の際は参考にしてみてください。

 

＜売主には土壌汚染の調査義務はあるのか？＞

 

不動産を売却するにあたり、売主に土壌汚染の調査を行う義務はありません。

 

土壌汚染対策法では、大きく３つの場合、土壌汚染調査を義務付けています。

１．使用が廃止された有害物質使用特定施設に係る工場または事業所の敷地であった土地で、使用廃止時に土壌汚染の恐れがある場合。（土壌汚染対策法第3条）

２．一定規模以上の土地の形質変更を行う際に、土壌汚染の恐れがあると都道府県知事等が認めた場合。（同法4条）

※一定規模とは、3,000㎡以上。言に有害物質使用特定施設が設置されている場合は900㎡。

３．土壌汚染により健康被害が生じる恐れがあると都道府県知事等が認めた場合。（同法5条）

 

上記の土壌汚染の調査義務については、不動産売却時の調査を義務付けたものではありません。

 

 

＜土壌汚染の可能性がある不動産を売却する場合の注意点＞

 

土壌汚染が疑われる不動産を売却する場合は、必ず買主に地歴について告知し、土壌汚染の可能性がある旨説明する必要があります。

また、過去に土壌汚染について調査している場合は、その調査結果を説明します。

過去に行った土壌汚染についての調査で、汚染が見られない場合でも、調査方法（サンプル調査など）によっては偏りがあり、必ずしも全ての土壌汚染が発見できるとは限らないことも留意する必要があります。

 

なお、土壌汚染について調査を実施していない場合は、下記事項を売主、買主で取り決めしておきましょう。

 

１．事前に土壌汚染について調査するか、否か。

２．土壌汚染が発見された場合、その除去費用等を売主、買主のどちらが負担するか。

３．売主の土壌汚染についての契約不適合責任を免責するか、否か。

 

土壌汚染の可能性のある不動産について、売主の契約不適合責任を免責する場合、買主が土壌汚染のリスクをかぶることになるため、売買価格に大きく影響を与えるでしょう。

土壌汚染の可能性がある土地については、事前に調査をし、その結果を売主、買主双方で共有し、土壌汚染除去費用などを考慮した適正な金額での不動産売買を行うと良いでしょう。

 

＜まとめ＞

売却した土地が土壌汚染をしていた場合、大きなトラブルに発展することがあります。

土壌汚染については、不動産会社も認識が甘い場合が多く、特にクリーニング店などの土壌汚染のリスクについては見逃しがちなので注意しましょう。

不動産売却の際は、売却する不動産の地歴について、親族や近所に確認するなどし把握しておく必要があるでしょう。

 

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