水害ハザードマップが不動産売却に与える影響とは？

近年の異常気象により、集中豪雨や大型台風の襲来によって、日本各地で水害が多発しています。

また、東日本大震災や能登半島地震での津波被害も記憶に新しいところです。

 

各自治体は、水害ハザードマップを作製し、住民に防災啓発を行っています。

 

では、売却をしようとする不動産が、水害ハザードマップにおける浸水予測地域に含まれていた場合、不動産売却価格に影響を与えるのでしょうか。

今回は、水害ハザードマップが不動産売却に与える影響について解説します。

 

＜水害ハザードマップとは？＞

 

水害ハザードマップとは、河川氾濫などによる水害や、地震による津波、台風などによる高波について、各地自治体が水防法に基づき作成したものです。

予測される災害の別に、地域ごとにどの程度、浸水する可能性があるか示されています。

浸水する可能性のある地域を浸水予測地域といいます。

 

＜浸水予測地域が不動産売却に与える影響とは＞

 

売却対象の不動産が水害ハザードマップにおける浸水予測地域に含まれていた場合においても、特に売買が制限されることはありません。

また、水害ハザードマップは100年に1回、または1000年に1回程度の想定最大規模の降雨によって引き起こされる浸水区域を予測しているもののため、過去に実際に浸水の被害に遭っているような場合を除けば、不動産売却価格への影響は限定的でしょう。

 

松山市の作成した「まつやま洪水ハザードマップ」は、想定最大規模降雨（1000年に1回程度の規模）の場合の浸水想定区域を指定したものです。

そのため浸水予測地域は、広範囲に及びます。

例えば、重信川を対象とした洪水ハザードマップの場合、浸水想定区域は、北は松山市大可賀周辺、南は伊予市にまで及びます。

松山市の市街地の広範囲が浸水想定区域に指定されており、ハザードマップにおける不動産価格への影響はほとんどありません。

 

ただし、売却対象不動産が過去、実際に浸水被害に遭ったことのある場合、売主は買主にその旨説明をする義務があり、不動産価格に影響を与える可能性があります。

松山市や伊予郡松前町の一部地域では、数年に1回程度の頻度で浸水するエリアもあり、そのような地域に存する不動産については浸水リスクが常にあるため、不動産価格に影響を与えるでしょう。

 

松山市のハザードマップは、下記リンク先からご確認ください。

「松山市　まつやま総合防災マップ」

 

＜津波警戒区域とは＞

 

津波警戒区域には、津波災害特別警戒区域（レッドゾーン・オレンジゾーン）と津波災害警戒区域（イエローゾーン）の2種類があります。

 

◎津波災害特別警戒区域（レッドゾーン）

レッドゾーンに指定された区域では、居室の床面の高さや構造等を津波に対して安全なものとするため、住宅の建築とそのための開発行為に制限があります。

市区町村が指定します。

 

◎津波災害特別警戒区域（オレンジゾーン）

オレンジゾーンは、一定の開発行為および一定の建築物の建築または用途変更の制限をすべきとして指定された区域です。

都道府県知事が指定します。

 

◎津波災害警戒区域（イエローゾーン）

イエローゾーンとは、津波が発生した場合、住民の生命、身体に危害が生じるおそれがあり、津波災害を防止するため警戒避難体制を特に整備すべき区域です。

都道府県知事が指定します。

 

愛媛県の場合、津波災害警戒区域（イエローゾーン）しか指定されていません。

ただし、洪水ハザードマップと違い、津波災害警戒区域の場合は指定された区域が限定的であり、購入希望者が限定される可能性があります。

実際に、松山市内の建売業者の中には、津波災害警戒区域内では宅地分譲エリアから除外している会社もあります。

 

愛媛県の津波災害警戒区域については、下記リンクをご参照ください。

「愛媛県　津波災害警戒区域の指定について」

 

＜まとめ＞

洪水ハザードマップや津波災害警戒区域は、日々確認し、防災意識を高めるためのものです。

また、不動産売却時には重要事項説明の中で、ハザードマップについては説明する義務が法律で定められています。

ハザードマップの浸水想定区域について説明する際には、買主に対しハザードマップの内容だけではなく、過去の浸水被害の有無など説明することで、不動産価格への影響は限定的にすることができるでしょう。