不動産査定方法の紹介（原価法編）｜不動産売却豆知識（第34回）

不動産には専門的な知識や用語が多く、一般のお客様には特にわかりにくいと思います。

本ブログ内では、「不動産売却豆知識」シリーズとして、不動産取引に役立つ豆知識を解説します。

不動産取引に役立つ豆知識を解説していく不定期更新シリーズの第34回！

 

今回は、不動産の査定方法の1つである「原価法」について解説します。

※以下の解説は不動産会社が行う不動産査定についての解説です。不動産鑑定士が行う不動産鑑定とは違います。

 

＜原価法とは＞

 

原価法とは、不動産査定時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正を行って不動産の査定価格を求める手法です。

 

※査定価格＝再調達減価－減価額

 

原価法は一般的に、中古戸建などの建物部分の査定算出の際に用いられます。

中古戸建の土地部分の査定については、取引事例比較法を用い算出します。

取引事例比較法については、「不動産査定方法の紹介（取引事例比較法編）」をご参照ください。

 

＜再調達原価とは＞

 

再調達原価とは、対象不動産を不動産査定時点において、再調達することを想定した場合に必要とされる適正な原価の総額をいいます。

なお、建築資材や工法などの変遷により、対象不動産の再調達原価を求めることが困難な場合には、対象不動産と同等の有用性を持つものに置き換えて求めた原価（置換原価）を再調達原価とみなすこともできます。

 

＜減価修正とは＞

 

減価修正とは、対象不動産の再調達原価から、減価の要因に基づき発生した減価額を控除することをいいます。

減価の要因には、物理的要因、機能的要因と経済的要因の３つがあります。

 

◎物理的要因とは

物理的要因としては、不動産を使用することによって生じる汚損、破損などの経年劣化による老朽化や偶発的な損傷があげられます。

例えば、外壁や屋根の破損です。

 

◎機能的要因

機能的要因としては、設備の不足やその効率の低下、型式の旧式化があげられます。

例えば、トイレが和式、窓の断熱化がされていない、インターネット環境の不備などです。

 

◎経済的要因

経済的要因としては、査定不動産とその付近の環境が不適合であったり、近隣地域の衰退などがあげられます。

例えば、商業地域の中の戸建て住宅の場合などです。

 

＜減価修正の方法＞

減価修正の方法は、「耐用年数に基づく方法」と「観察減価法」とがあり、それを併用して行います。

 

◎耐用年数に基づく方法

 

耐用年数に基づく方法は、査定不動産の査定時点の「経過年数と経済的残存耐用年数の和を耐用年数」として、原価額を算出する方法です。

 

（正）耐用年数＝経過年数＋経済的残存耐用年数

（誤）経済的残存耐用年数＝耐用年数－経過年数

 

経済的残存耐用年数とは、不動産査定時点において、対象不動産の用途や利用状況に即して、物理的要因、機能的要因に照らした劣化の程度ならびに、経済適用に照らした市場競争力に応じて、その不動産が十分に持続すると考えられる期間をいいます。

簡単に言えば、不動産査定を行う場合、不動産を使用している間に行った修繕やリフォームなども考慮に入れて経済的残存耐用年数を算出することが重要であり、必ずしも税法上の耐用年数を利用するわけではないということです。

 

国土交通省は、2014年3月に「中古一戸建て住宅に係る建物評価の改善に向けた指針」を策定しました。

この策定では、「建築後20年程度経過した戸建ては、一律に価値がなくなる」とされたこれまでの既存住宅の取引慣行を改善し、建物の修繕やリフォームの状況などを反映した適切な評価に変更することを目的としています。

 

◎観察原価法

 

観察減価法は、現地で担当者が機能的要因（設備の更新など）や経済的要因（査定不動産とその付近の環境が不適合）を調査し、減価額を求める方法です。

 

＜原価法による査定の課題＞

公益財団法人不動産流通推進センターの査定マニュアルでは、経済的残存耐用年数を反映させる査定マニュアルになっており、実際の建物の価値をより正確に算出するシステムになっています。

しかし、世間一般の戸建ての価値の認識は、「築後20年経過したら価値は０になる」という以前の認識から変化があまり見られません。

不動産査定で建物の状況を確認し、建物の経済的残存耐用年数を20年より長く設定し査定金額を算出しても、購入者（買主）の意識は耐用年数は20年のままなのです。

ここで、売主と買主の建物の耐用年数の認識にズレが生じています。

中古戸建がマンションや土地と比較し成約しにくいと言われるのは、この認識のズレが原因ではないかと思っています。

この認識のズレを改善するのが、不動産会社の役割だと感じています。

 

【参考】「国土交通省 不動産鑑定評価基準」

 

＜まとめ＞

原価法は、主に建物を査定する際の査定方法です。

まだまだ不動産会社の中にも、「築20年を経過した建物は価値がない」との古い認識から、簡単に不動産買取を提案しているケースが散見されます。

不動産査定は、不動産会社の認識、思惑、査定方法で大きく結果が変わります。

特に、原価法による査定は不動産会社の思惑が入りやすい査定方法です。

中古戸建の査定こそ、複数社に査定依頼を出し、より適正な不動産価格を調べる必要があるでしょう。

また、ご自身でも不動産相場を調べるようにしましょう。

不動産相場の調べ方は、「不動産会社に頼らず不動産の相場を知るには？」にて解説しておりますので、あわせてご参照ください。

 

ながろ不動産では、公益財団法人不動産流通推進センターの査定マニュアルを利用し、不動産査定を行っております。

室内を見ない机上査定でも、現地の外観、市役所調査など行った上で、より正確な査定金額を算出することに努めています。

松山市、東温市、伊予市、伊予郡砥部町、伊予郡松前町の不動産売却をご検討の方は、ながろ不動産に是非ご相談ください。

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