土地の不動産査定の重要なポイントとは？

不動産を売却しようと思った際に、まずご自身の不動産の価値を知りたくなると思います。

一番簡単な不動産価値の調べ方は、不動産会社に不動産査定の依頼をすることです。

しかし、不動産会社が行う査定は、必ず売れる金額を出すものではありません。

不動産会社が査定金額を算出する際には、必ず調査をしなければ適正な金額が出せないポイントがあります。

そのポイントをしっかり調査した査定書であるかが、まず正しい査定額を出しているかの第一歩だと思います。

今回は、土地を査定する際、特に重要なポイントについて解説しますので、ご参照ください。

不動産会社に依頼せず不動産の相場を確認する方法については、「不動産会社に頼らず不動産の相場を知るには？」にて解説しています。あわせてご参照ください。

 

＜土地の査定方法＞

 

土地の査定方法は、取引事例比較法で行うことが一般的です。

取引事例比較法とは、簡単に言うと、査定する不動産の周辺の過去の取引事例（成約事例）をたくさん集め、その取引事例の中から最適な取引事例を選択し、査定金額を算出する方法です。

 

取引事例比較法については、「不動産査定方法の紹介（取引事例比較法編）」にて解説しておりますので、ご参照ください。

 

周辺の取引事例をもとに査定金額を算出する際に、その事例地と査定する不動産の比較をする必要があります。

その比較をするポイントこそが、土地の査定する際の重要なポイントとなります。

 

＜土地の査定のポイント＞

 

１．前面道路の種類と幅員

 

土地の査定をする上で、まず確認するのが「前面道路」です。

前面道路とは、不動産が接する道路のことで、道路の種類や幅員によっては大きな制限を受けます。

 

●建築基準法上の道路か否か

土地に建物を建築する際には、その土地が建築基準法上の道路に２ｍ以上接している必要があります。

建築基準法上の道路に２ｍ以上接していない土地については、建物を建築することができない土地となり、評価が大きく下がります。

 

建築基準法上の道路については、「道路の種類とは？」にて、建築基準法上の道路の種類や注意点など、詳しく解説しておりますのでご参照ください。

 

●公道か私道か

 

前面道路が、公道か私道かも重要です。

公道の場合は、特に問題はありません。

私道であっても、その道路が建築基準法上の道路であれば、建物を建築することは可能ですが、道路所有者との関係が問題となってきます。

建物を建築する際に、前面道路から給排水管を引き込む必要がありますが、その際に私道所有者の掘削の同意が必要となります。

また、道路の通行についても、将来、私道所有者に通行の制限をされるリスクもあります。

これらのリスク回避のために、私道の所有権を持っていない土地の場合は、私道所有者から「通行及び道路掘削の同意」を取る必要があるでしょう。

この同意書を取ることができても、公道にはないリスクが私道には残るため、公道に接する不動産と比較すると、評価は下がります。

 

●道路幅員は？

 

道路幅員も重要です。

道路幅員が狭いと、通行できる車両も限られます。

それだけではなく、建物を建築する際には、接する建築基準法上の道路の幅員は４ｍ以上必要となっています。

４ｍ未満の場合は、道路の中心線から２ｍのセットバックが必要となります。

セットバック部分は道路として提供する必要がため、有効敷地面積が減少します。

減少分は減額評価となります。

 

 

２．土地の面積

 

土地の面積は、地域によって流通しやすい面積が異なります。

松山市中心部の住宅地の場合、35坪から40坪前後が流通しやすい面積です。

松山市の郊外エリアや伊予市、東温市、伊予郡砥部町、松前町の場合は、40坪から50坪前後。

新居浜市などは、50坪から60坪となります。

この流通しやすい面積とは、「一番坪単価が高くなる面積」です。

松山市中心部の住宅地で50坪以上の土地となると、土地の総額が高くなり、購入できる層が限定されるため、坪単価は下がってきます。

また、30坪以下となると使用用途が限定されるため、評価は下がるでしょう。

 

３．土地の形状

 

正方形、長方形の土地は、土地の有効利用がしやすく、最も評価が高くなります。

長方形であっても、土地の間口が極端に狭い場合は評価が下がります。

自動車２台を並列駐車できる間口（約６m）が目安なります。

また、三角形の土地や旗竿地は、土地の利用や建物に成約が出てくるため、評価が下がります。

 

４．道路との高低差

 

道路との高低差がある土地については、評価が下がります。

道路との高低差がある場合には、道路面とあわせる為に別途工事が必要にあるためです。

道路より敷地が高い場合でも、２台分の駐車スペースが道路との高低差がなく確保できている場合は、影響がない場合が多いです。

 

５．給排水管の有無と引込経路

 

給排水管が土地に引き込まれているか確認します。

引き込まれていない場合、購入者が別途引込工事費用が必要となるため、評価は下がります。

また、給水管が引き込まれている場合でも、他の土地との共有私設管で引き込まれている場合は、将来のメンテナンスなどの問題があり、やや評価は下がります。

 

＜まとめ＞

 

以上が、土地を査定する際の重要なポイントです。

土地の査定をする場合、必ず調査する内容です。

これは、簡易査定や机上査定であっても、不動産会社であれば容易に調査できる内容であり、これらを調査し反映していない査定書は信頼できない査定書を言えるでしょう。

 

ながろ不動産では、土地の査定の場合、簡易査定、机上査定であっても現地確認、役所調査を必ず行い適正な金額を算出するよう心がけております。

愛媛県内、松山市、東温市、伊予市、伊予郡松前町、伊予郡砥部町の不動産査定を無料で行っております。

不動産についてのお困りごと、査定依頼などありましたら、お気軽にお問い合わせください。

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