市街化調整区域内の住宅の種類とは？建て替えの可否とは？｜不動産売却豆知識（第42回）

不動産には専門的な知識や用語が多く、一般のお客様には特にわかりにくいと思います。

本ブログ内では、「不動産売却豆知識」シリーズとして、不動産取引に役立つ豆知識を解説します。

不動産取引に役立つ豆知識を解説していく不定期更新シリーズの第42回！

 

今回は、市街化調整区域内に建っている住宅の種類と、建て替えが可能な住宅であるか解説します。

 

＜市街化調整区域とは＞

 

市街化調整区域とは、市街化を抑制する地域で、原則として建物を新たに建築することはできません。

新たに建物を建築する際には、開発許可を取る必要があります。

開発許可と取るには、それぞれの自治体が「開発許可制度の手引き」を作成していますので、一度確認してみると良いでしょう。

どのような用途の建物であれば、開発許可を受けられるかの基準が記載されています。

 

例．「身のまわり品小売業、飲食料品小売業」の場合

・日常生活上必要不可欠なもの又は当該地域と同じ状況の地域に通常存在すると認められるもの。 

・建築物の延床面積は 300㎡未満、敷地面積は1,000㎡未満に限る。

・併用住宅の場合は、店舗部分延床面積が50％を超える場合に限る。

参考：「愛媛県開発許可制度の手引き　第4章 市街化調整区域にかかる立地基準」

 

この基準に適合する場合、開発審査会にかけられ開発許可の可否を審査されます。

 

東温市、伊予市、伊予郡砥部町、伊予郡松前町の開発許可の基準は、「愛媛県　開発許可制度の手引き」をご参照ください。

松山市については、「松山市　開発許可申請の手引き」をご参照ください。

 

＜市街化調整区域に建っている住宅の種類とは？＞

 

市街化調整区域内には、多くの一般住宅が建っていますが、一見同じでも建てられた要件が異なる場合があります。

市街化調整区域内に建っている住宅は、主に下記３種類です。

 

１．分家住宅

分家住宅とは、市街化調整区域に線引きされる前（※）から現在に至るまで、市街化調整区域内に生活の拠点を構えている本家から、世帯が分かれた分家の住宅として開発許可または建築許可を受けて建築された住宅をいいます。

※松山市及び近郊市町村の場合、昭和46年12月20日に線引きされています。

分家住宅は、厳しく用途が制限されており、原則「本家の直系親族またはこれに準ずる世帯の居住用の住宅」以外には使用できません。

直系親族以外の住宅には使用できず、賃貸物件として他人に貸し出すこともできません。

また、分家住宅を第三者に売却し、第三者が住宅として使用することもできません。

なお、分家住宅の場合、非農家であっても建築可能です。

 

２．農家住宅

 

農家住宅とは、市街化調整区域内で農業を営む者の住宅として建てられた住宅をいいます。

農家住宅は、開発許可を受ける必要がなく建築可能です。

ただし、農業従事者以外が使用することは違法となり、不動産売却、賃貸いずれも農業従事者以外にはすることはできません。

なお、農業従事者の基準については、各自治体によって異なりますのでご確認ください。

 

３．旧既存宅地に建てられた住宅

 

旧既存宅地に建てられた住宅については、第三者に売却することも賃貸に出すことも可能です。

また、旧既存宅地であれば、建物の新築や建て替えも可能です。

旧既存宅地とは、線引き前に既に「宅地」であった土地をいいます。

旧既存宅地であっても、市街化区域のように自由に建物が建てられるわけではなく、建築許可を得て建築する必要があります。

また、線引きされてから、宅地が分筆や合筆されている場合などは、旧既存宅地の要件を満たさない可能性があるので、注意が必要です。

 

旧既存宅地については、「市街化調整区域に家は建つのか？既存宅地とは？」にて解説しておりますので、あわせてご参照ください。

 

＜市街化調整区域内の住宅の種類の調べ方＞

 

市街化調整区域内の住宅の種類については、各自治体で確認します。

 

・松山市の場合

松山市役所　９階　建築指導課

住所：愛媛県松山市二番町四丁目7-2

 

・東温市、伊予市、伊予郡松前町、伊予郡砥部町の場合

愛媛県中予地方局　７階　建築指導課

住所：松山市北持田町132番地

 

松山市の場合は松山市役所、東温市・伊予市・伊予郡砥部町・伊予郡松前町については、愛媛県中予地方局で調査することができます。

その際、調査する宅地の地図と土地と建物の全部事項証明書を持っていくとスムーズです。

 

 

＜まとめ＞

 

市街化調整区域内の住宅は、同じような住宅が建ち並んでいても、どのような要件で建てられた建物であるかによって、分類されます。

分家住宅や農家住宅は、利用できる人や用途が限定されており、不動産売却や賃貸をすることも原則できません。

旧既存宅地であれば、一般的な住宅であれば、原則建築可能のため、不動産売却可能です。

松山市、東温市、伊予郡松前町、伊予郡砥部町、伊予市の市街化調整区域内の住宅を相続した場合など、どのタイプの建物か確認したい場合は、お気軽にお問い合わせください。

 

ながろ不動産では、愛媛県内、松山市、伊予市、東温市、伊予郡松前町、伊予郡砥部町の不動産売却を行っております。

不動産についてのご相談やお困りごとがございましたら、一度お気軽にお問い合わせください。

 

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