道路の種類とは？｜不動産売却豆知識（第4回）

不動産には専門的な知識や用語が多く、一般のお客様には特にわかりにくいと思います。

本ブログ内では、「不動産売却豆知識」シリーズとして、不動産取引に役立つ豆知識を解説します。

不動産取引に役立つ豆知識を解説していく不定期更新シリーズの第4回！

「道路の種類」をテーマに、建築基準法の道路について解説します。

 

見た目は全て同じように見える道路ですが、建築基準法では細かく分類されています。

不動産と道路の関係は、不動産価格に大きく影響を与えます。

それは、建築基準法42,43条にて、「建築物の敷地は、幅員4m以上の建築基準法上の道路に2m以上接しなければならない。」と規定されているからです。

これを「接道義務」といいます。

不動産に接する道路が、いくら道路の形状をしていたとしても、それが建築基準法42条に定められた建築基準法上の道路でなければ、建物を建築することはできないのです。

※接道義務は、都市計画区域及び準都市計画区域内でのみ適用されます。都市計画区域外では接道義務はありません。

 

それでは、建築基準法上の道路とその他道路について解説します。

 

＜42条1項に規定されている道路とは＞

建築基準法42条1項は、1～5号で細分化されています。

 

◎42条1項1号道路

42条1項1号道路とは、道路法上の道路のことです。

道路法の道路とは、行政（国、都道府県、市町村）が認定し、管理している国道、県道、市道などのことです。

道路幅員4m以上と道路法によって制限されている公道であるため、「敷地が42条1項1号道路に2m以上接していれば、建物を建てられる」ということになります。

建築基準法上においては、一番安心な道路です。

 

◎42条1項2号道路

42条1項2号道路とは、開発道路のことをいいます。

開発道路とは、不動産会社などのデベロッパーの開発行為によって造られた道路のことです。

開発行為とは、デベロッパーが、田や畑など大きな土地（1,000㎡以上）を宅地造成することをいいます。

何もない大きな土地には、建築基準法上の道路が存在していない為、それぞれの敷地が接道義務を果たすためには、新たに建築基準法上の道路を造る必要があります。

そこで造られるのが、「42条1項2号道路（開発道路）」なのです。

原則、道路幅員は6m以上と規定されていますが、開発行為後、市町村に寄付され公道になる場合は、道路幅員4m以上と規定されています。

 

＜開発道路の注意点＞

開発道路には、公道と私道の場合があります。

私道の場合、行政は道路を管理していないため、道路の維持管理は道路の所有者が行う必要があります。

また、道路通行や道路掘削（水道管の引込工事など）の際に、道路通行料や道路掘削同意料を請求される場合があるので、道路所有者は確認しておいた方がよいでしょう。

 

◎42条1項3号道路

42条1項3号道路とは、「昔からあった道路幅員4m以上のある行政が認定、管理していない公道、または私道」です。

※「昔から」とはいつからか。

・建築基準法施行日である昭和25年11月23日

・昭和25年11月23日以降に都市計画区域に指定された地域の場合は、その指定日

 

＜42条1項3号道路の注意点＞

4m以上の道路の為、道路幅員については特に問題はありませんが、道路所有者の確認はしておきましょう。

私道の場合、開発道路と同じく、道路通行料や道路掘削同意料を請求される場合があります。

 

◎42条1項4号道路

42条1項4号道路とは、都市計画法で2年以内に整備される道路で、計画道路といいます。

まだ造られていない道路であるため、この道路では接道義務を果たすことはできません。

 

＜42条1項4号道路の注意点＞

将来造られる道路のため、道路整備後は周辺環境が大きく変わります。

また、42条1項4号道路（計画道路）が敷地内を通る場合、建築物の建築には制限がかかります。

どのような道路が、いつ造られる計画なのか、計画内容を確認する必要があります。

 

◎42条1項5号道路

42条1項5号道路は、「位置指定道路」と呼ばれる私道のことをいいます。

位置指定道路は、開発行為よりは小さい規模の宅地造成を行う場合（1,000㎡未満）で、接道義務を果たすために、道を新たに造らないといけない場合に設置される道路のことをいいます。

 

＜位置指定道路の注意点＞

位置指定道路は私道のため、所有者の確認は必要です。

位置指定道路の場合、接道している土地の所有者で共有している場合が多いですが、宅地分譲業者などが所有したままの場合は、道路の所有権が第三者に売却される可能性もありますので、注意する必要があります。

また、上水道の引込経路や引込方法、排水経路も確認しておくとよいでしょう。

 

＜42条2項道路とは？＞

42条2項道路は、昭和25年11月23日の建築基準法施行より前からあった4m未満の道路で、特定行政庁が指定した道路のことをいい、「2項道路」や「みなし道路」ともいわれます。

建築基準法施行前は、敷地の前面道路が4m未満の道路でも建物が建築されたため、その救済措置として道路と認定したものです。

建物を新たに建築する場合、敷地に接する2項道路が4m未満の場合、道路中心線から2m道路後退（いわゆる「セットバック」）をする必要があります。

道路後退した土地は、個人が自由に使えない用地になり、道路機能として利用される土地となります。

 

＜2項道路の注意点＞

2項道路は、公道・私道の場合がありますので、道路所有者の確認は必要です。

また、道路後退した面積については、建物の敷地面積に算入できないため、不動産売却価格に大きく影響します。また、建ぺい率・容積率の計算の際は、道路後退面積を除いた敷地面積で計算する必要があります。

 

＜松山市の2項道路の取り扱いについて＞

建物を建築する場合、平成20年10月1日に施行された「松山市狭あい道路等拡幅整備要綱」の規定により、道路後退の必要がある敷地で、建築確認申請が必要な工事を行う場合は、建築確認申請の14日前までに、道路後退についての事前協議申出書を提出しなければなりません。

※過去に道路後退を行っている場合でも、現況の道路幅員が4m未満の場合は事前協議申出書が必要になる場合があります。

この事前協議申出書の作成には、決められた関係者（隣地所有者・道路対面の土地所有者・松山市役所職員等）が集まり道路の中心線や道路後退の位置を決めることが必要になり、土地家屋調査士に依頼します。

松山市の不動産取引の慣習として、この道路後退についての事前協議申出書（狭あい申請）については、売主の負担で行うことが多く、土地家屋調査士への報酬支払は売主負担にて行うこと一般的です。

 

詳細については、「松山市狭あい道路等拡幅整備要綱」の制定をご参照ください。

 

＜42条3項、4項、5項、6項道路とは？＞

 

42条3項道路はあまり一般的ではありませんので、まとめて簡単に解説します。

 

・42条3項道路

2項道路のような4m未満の道路で、特例により道路幅員を2.7mまで緩和した道路です。

 

・42条4項道路

指定道路幅員が6mの指定区域で、道路幅員が6m未満の道で特定行政庁が認定した道路です。

 

・42条5項道路

指定道路幅員が6mの指定区域で、道路幅員が4m未満の道で特定行政庁が認定した道。

 

・42条6項道路

42条6項道路とは、42条2項道路（2項道路）のうち、現況の道路幅員が1.8m未満の道路をいいます。

道路幅員が極端に狭いため、建築審査会の同意を得ない限り、42条2項道路としての取り扱いができません。

 

＜建築基準法上以外の道路（43条但し書き道路）＞

43条但し書き道路とは、接道義務を果たすことのできない敷地に対して、通路を提供させることにより接道義務を果たすことができるようにする特例です。

見た目は道路でも、建築基準法上の道路に該当しない通路などが該当し、特定行政庁（建築審査会）の許可を得なければ建物を建築することはできません。

 

＜43条但し書きの道路の注意点＞

過去に43条の但し書きにて建物を建築していた場合でも、新たに再建築等を行う場合は、再度、特定行政庁の許可が必要になることから、再建築できない可能性があります。

再建築できない可能性がある土地であることから、金融機関の担保評価はかなり厳しく評価され、売却価格に大きく影響を与えます。

 

 

＜まとめ＞

道路の種類や道路幅員は、不動産売却時の価格決定に大きな影響を与えます。

不動産売却の相談をいただいた場合、「まず最初に調査するのは道路」というくらい重要です。

ほとんどの場合、42条1項1号（道路法の道路）、42条1項2号（開発道路）、42条1項5号（位置指定道路）、42条2項道路（2項道路）、43条但し書きの道路に該当します。

 

松山市及び松山市近郊エリアで、ご自身が所有される不動産に接する道路の種類など知りたい場合は、お気軽に弊社までお問い合わせください。

無料で調査いたします。

お問合せフォームは、こちらをクリック！