マイホームを売却した時の譲渡所得税の控除｜不動産売却豆知識（第10回）

不動産には専門的な知識や用語が多く、一般のお客様には特にわかりにくいと思います。

本ブログ内では、「不動産売却豆知識」シリーズとして、不動産取引に役立つ豆知識を解説します。

不動産取引に役立つ豆知識を解説していく不定期更新シリーズの第10回！

今回は、居住用財産（マイホーム）を売却した時の「譲渡所得税の特別控除」について解説します。

 

不動産売却時の譲渡所得税については、「不動産売却時の譲渡所得税とは｜不動産売却豆知識（第9回）」をご参照ください。

 

＜居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除とは＞

売主が居住用財産を譲渡（売却）した場合、その譲渡益（売却益）から3,000万円の特別控除が受けられます。譲渡益が3,000万円未満の場合は、その金額が限度になります。

この特別控除により、マイホームを売却した場合、3,000万円までの売却益については、譲渡所得税がかかりません。

 

＜居住用財産とは＞

居住用財産とは、居住の用に供している家屋とその敷地をいいます。

※この特別控除を受けるためにだけに居住したと認められる場合は、特別控除を受けることはできません。

 

＜特別控除の対象となる居住用財産の譲渡とは＞

・売却時まで居住用として使用していた場合。

現に居住している家屋とその敷地が対象になります。

 

・売却時、既に引っ越ししている場合。

売却時に既に転居していた場合でも、転居してから3年後の12月31日までに居住していた家屋とその敷地を譲渡した場合は対象となります。

 

・売却時、既に転居し、住んでいた家屋を解体している場合。

転居後に家屋を取り壊した場合には、取り壊しした日から1年以内に譲渡契約を締結し、かつその家屋から転居して3年後の12月31日までに譲渡した場合も対象になります。

ただし、居住用の家屋を取り壊し後、その土地だけを売却する場合、土地を貸し付けたり、事業用として居住用以外の用途に使用していた場合は対象外となるので注意が必要です。

 

・災害などで居住していた家屋が倒壊した場合。

その災害の日から3年を経過する日の属する12月31日までに譲渡した敷地は対象になります。

 

※相続によって取得した空き家に係る3,000万円の特別控除とは、要件が異なる部分があります。

　「不動産相続後の空き家対策！相続不動産売却時の3,000万円控除のポイント」をご参照ください。

 

＜特別控除の対象とならない場合は＞

◎対象とならない家屋

・特別控除を受けることを目的として入手もしくは、入居した家屋。

・自宅を新築する間に使用しただけの一時的な仮住まい。

・別荘。

◎対象とならない取引

・譲渡先が、夫婦や親族、親族が経営する会社である場合は、対象となりません。

 

なお、この特別譲渡は3年に1度だけ適用することができます。

また、売った年から前々年に、マイホームの買い替えの特例を受けている場合も適用できません。

 

＜特別控除を受ける際に注意すること＞

・必ず確定申告をすること。

本特別控除を受ける場合、譲渡した翌年の2月16日から3月15日の間に確定申告を受ける必要があります。

・住宅ローン控除と併用できないこと。

マイホームの買い替えを行う場合、マイホーム売却時に3,000万円特別控除を利用した場合、その後購入したマイホームの住宅ローン控除は受けることができません。

計算の上、どちらかお得な控除を選択しましょう。

 

＜まとめ＞

不動産を売却した時に、不動産を取得した時の契約書や領収書がない場合、多額の譲渡所得税がかかります。

売却する不動産がマイホームの場合、3,000万円の特別控除の制度がありますので、是非ご活用ください。

ご活用の際は、確定申告はお忘れなく！

今回紹介しました居住用財産の特別控除については、「マイホームを売ったときの特例（国税庁）」をご参照ください。

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