マンション売却時に管理費・修繕積立金を滞納していたら｜不動産売却豆知識（第12回）

不動産には専門的な知識や用語が多く、一般のお客様には特にわかりにくいと思います。

本ブログ内では、「不動産売却豆知識」シリーズとして、不動産取引に役立つ豆知識を解説します。

不動産取引に役立つ豆知識を解説していく不定期更新シリーズの第12回！

今回は、マンション売却時に、管理費と修繕積立金を滞納していた場合について、解説します。

分譲マンション（区分所有建物）を所有していると、毎月、管理費・修繕積立金（管理費等）がかかります。

管理費等は、区分所有者が管理組合に支払い、マンションの全体の管理や大規模修繕のために積み立てられます。

管理費および修繕積立金については、「分譲マンションの管理費・修繕積立金とは？｜不動産売却豆知識（第8回）」をご参照ください。

売主がマンションの管理費等を滞納し、買主がマンションを購入した場合どうなるのでしょうか。

＜売主の管理費等の滞納は、買主にも影響する＞

区分所有法8条にて、「管理費などの滞納している債権は、債務者たる区分所有者（売主）の特定承継人（買主）に対しても行うことができる」と定められています。

売主が管理費等を滞納しており、それを買主に売却し所有権を移転した場合、管理組合は売主にも買主にも滞納を督促できるのです。

売主が滞納したまま買主に売却した場合、買主も売主の滞納分の管理費等について支払う義務を負うことになります。

＜参考：区分所有法とは＞

分譲マンションのような、一棟の建物を各々が各部屋を区分所有する場合、通常の建物に比べ所有権が複雑になるため、建物や敷地の権利問題や管理組合の運用方法などを定める必要がありました。

そこで作られた法律が、民法の特別法である区分所有法です。

区分所有建物（分譲マンションなど）を所有している場合、区分所有法の重要な条文は確認しておいた方がいいでしょう。

区分所有法に定めがない規則については、マンション管理規約や使用細則で定めることになります。

＜不動産売買の際の取り扱い＞

宅建業者（不動産会社）は、売主が管理費等を滞納している場合、買主に重要事項説明にて説明する義務を負っています。（※宅地建物取引業法施行規則16条の2）

宅建業者が、管理費等の滞納について、買主に説明しなかった場合は、管理費等の滞納額相当の損害賠償責任を負うことになります。

管理費等の滞納額等の説明を受けた上で、滞納額を引渡しまでに解消するのか、滞納額をそのままで引渡しするのか、契約の特約などで決めます。

通常は、滞納額を引渡しまでに解消するべきですが、滞納を解消できない場合も多く、その場合は、売買金額を値引きすることで対応する場合もあります。

＜まとめ＞

管理費等の滞納が、数か月から数年分に亘った場合、多額の滞納額となります。

滞納があった場合、区分所有法にて承継人（買主）にも滞納は引き継ぐと規定されているため、管理組合は必ず新所有者（買主）に滞納督促を行います。

分譲マンションの売買契約を行う際には、売主の滞納額の有無については必ず確認しましょう。