古家の売却は不動産会社に相談しよう！【現状渡し、解体、リフォーム、買取】

「古い家だけど売却できるのか？」

このような心配を持たれている方いらっしゃいませんか？

古家といっても、一つとして同じ状態の建物はありません。

不動産会社によっても、売却方法や査定価格も大きく異なるかもしれません。

今回は、古家一戸建ての売却方法を解説します。

 

＜古家とは？＞

古家とよく不動産業界で使う言葉ですが、明確な定義はありません。

木造の一戸建ての場合、減価償却期間が22年とされているため、築22年経過で古家と言う人もいるかもしれません。

ただし、中古戸建市場で流通している戸建ての多くは、築20年前後であるため、築22年経過すると古家とは乱暴な気がします。

もう一つの基準に、「旧耐震基準の戸建てか」が挙げられます。

1981年5月31日以前に建築確認を受けた建物については、旧耐震基準の建物になります。

旧耐震基準の建物は耐震性が現在の基準より低いため、不動産の流通性は大きく下がります。

旧耐震基準の建物を現在の耐震基準に適合する工事を行う場合、建物を解体するより費用がかかる場合が多いため、旧耐震基準の建物については古家と定義しても良いでしょう。

では、築30年前後の戸建ての場合はどうでしょうか。

築30年前後の戸建ての場合、建物の状態によっては、建物を解体し更地として売却した方が高値で売却できるケースがあります。

このようなケースの築30年前後の戸建ては、古家と定義しても良いでしょう。

 

＜古家戸建ての売却方法＞

◎現状渡し（現状のまま売却）

古家一戸建てを現状のまま、買主に引渡す売却方法です。

・メリット

解体費や修繕費を売主は負担しなくてもいいため、負担なく売却することが可能です。

・デメリット

建物の状態によっては、成約まで時間がかかります。

旧耐震基準の建物や雨漏りなど欠陥が生じている建物については、購入検討者が購入後多額の修繕費用が必要となるため、敬遠される可能性があります。

特に、相続した空き家に適用される「空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除」を利用したい場合は、控除を受けられる期限が決まっているため、現状渡しで売却期間が長期化することは避けた方がいいかもしれません。

※相続した空き家に適用される3,000万円特別控除については、「空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除が拡充されます！」をご参照ください。

 

◎解体し更地にて売却

売主にて建物を解体し、更地にして買主に引き渡す売却方法です。

・メリット

買主に解体の負担がないため、買主が見つかりやすくなります。

また、建物を解体し更地にすることにより、買主は購入後の土地利用のイメージが付きやすくなります。

・デメリット

解体を先に売主にて行うため、解体費の持ち出しが必要になります。

通常の一戸建ての場合、解体費が150万円前後必要になります。

解体してもすぐに売却できるとは限らず、固定資産税等の住宅用地特例を受けられなくなり、固定資産税の税負担が大きくなる可能性があります。

 

◎リフォームをして売却

売主にて事前に建物をリフォームを行って売却する方法です。

・メリット

リフォーム、リノベーションすることで、買主が見つかりやすくなる可能性はあります。

・デメリット

リフォーム、リノベーションに掛けた費用分を値上がりして成約できるとは限りません。

また、リフォームの仕様によっては好みが分かれる場合のあり、購入層を限定してしまう場合もあります。

効果は薄くリスクが大きいため、リフォームして売却は避けた方がいいでしょう。

 

◎不動産買取にて売却

不動産会社に直接、不動産を買取ってもらう売却方法です。

・メリット

早く不動産を現金化できます。

また、室内に家財道具などそのままでも引渡し可能といった手間が省ける契約が可能です。

・デメリット

相場より安い成約価格になります。

不動産会社は不動産を買取り、リフォームや建物を解体し売却し利益を取ります。

また、室内の家財道具など、そのままでの引渡しも可能と説明しましたが、その撤去費用などは全て成約価格に反映してます。

不動産買取は、不動産会社にとって利益が多く、巧みに不動産買取に誘導する不動産会社が多いため注意が必要です。

 

＜まとめ＞

古家の一戸建ての売却方法は、大きく４つあります。

建物の状況によって、売却方法が変わることは当たり前ですが、売主様の売却動機も売却方法の決定には大きく影響します。

古家を売却する場合は、数社の不動産会社に売却相談を行い、売主様のご希望に沿った売却提案をしてくれる不動産会社を選ぶことをおすすめします。

※不動産仲介と不動産買取については、「不動産仲介のメリット・デメリット」・「不動産買取のメリット・デメリット」でも解説しています。ご参照ください。

 

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