売却が難しい土地の主な特徴 - 土地の売却に関する注意点

所有している土地がなかなか売れない。

相続した土地が売れるのか心配。

このような心配を持っている方も多いのではないかと思います。

 

土地といっても、一つとして同じものはありません。

今回は、「売却が難しい土地の主な特徴」について解説します。

 

＜接道条件を満たしていない土地＞

建物を建築する場合、道路幅員4m以上の建築基準法上の道路に、2m以上接している必要があります。

建築基準法上の道路に接していない土地は、建物を建築することができず、使用用途が大きく限定されるため、売却が非常に難しくなります。

道に接しているが、その道が建築基準法上の道路ではない場合もあります。

このような場合も、建物を建築することができないため、売却は非常に難しくなります。

建築基準法上の道路については、「道路の種類とは？」にて解説していますので、ご参照ください。

 

＜前面道路の道幅が狭い土地＞

上でも解説しましたが、建物を建築する際には前面道路の幅員が４m以上必要になります。

前面道路が4m未満の場合、道路中心線から2m道路後退（セットバック）する必要があり、後退した部分については、道路として提供しなければなりません。

道路後退面積については、売買価格に反映せず価格設定をしましょう。

また、子育て世代はミニバンなど大きな自動車を保有していることが多く、そもそも道路が狭い土地を敬遠する傾向にあるため、道路の狭い土地は売却が難しいといえます。

 

＜道路と高低差がある土地＞

接する道路と高低差がある土地は、造成工事が必要になる場合があります。

また、高さが2m以上の擁壁については、建築基準法が適用され建築確認申請が必要になります。

過去に設置された擁壁については、建築確認申請を受けていなかったり、現在の基準に適していない場合もあります。

また、擁壁は2m以下であっても、適切に水抜き穴から排水されているかなど、判断が難しい場合があります。

道路との高低差がある土地については、このような理由売却が難しくなります。

 

＜形状が悪い（不整形である）＞

土地は、正方形か十分に間口がとれた長方形が良いとされています。

土地の形状が三角形であったり、間口が極端に狭い土地などは、周辺相場の地価よりも下がります。

整形地と比較すると、不整形地は売却するのが難しくなります。

 

＜災害リスクがある土地＞

近年、大規模災害が増え、ハザードマップの重要性が高まっています。

津波災害警戒区域や土砂災害警戒区域などに指定されている場合は、売却が難しい場合があります。

また、松山市、東温市、伊予郡松前町の場合、重信川・小野川・石手川といった氾濫リスクのある河川が存しており、浸水可能性のあるエリアは広範囲に指定されています。

広範囲に指定されていることから、浸水エリアに指定されていることですぐに売りにくい要因とはなりませんが、過去に浸水被害にあったエリアなどは敬遠される場合があります。

 

＜境界が未確定の土地＞

隣地との境界が未確定の土地は、将来の境界紛争の原因になるため、土地家屋調査士に依頼し境界確定などを行いましょう。

特に、隣地所有者と境界紛争が生じている土地については、敬遠されるため境界紛争を解決してから売却した方が良いでしょう。

境界については、「境界、筆界とは？」にて解説しておりますので、ご参照ください。

 

＜市街化調整区域内の土地＞

市街化調整区域内は、市街化を抑制する区域として指定された地域です。

そのため、建物を建築する際には、原則、開発許可が必要になり、建てられる建物や用途など大きく制限を受けるため、売却は難しくなります。

また、市街化調整区域内の農地については、売却に農地法の許可が必要になり、更に売却が難しい場合があります。

 

ただし、市街化調整区域に指定される前（線引き前）から宅地であった土地については、旧既存宅地として規制が軽減される場合もあります。

既存宅地については、「市街化調整区域に家は建つのか？既存宅地とは？」にて解説していますので、ご参照ください。

 

＜周辺に嫌悪施設がある場合＞

周辺に嫌悪施設がある場合は、非常に影響を与えます。

一般的に嫌悪施設と判断される施設については、買主に伝える必要があります。

◎嫌悪施設の代表例

・暴力団など反社勢力の事務所等

・墓地、葬儀場

・風俗店やラブホテル

・養豚場、養鶏場

・下水処理場、ゴミ処理場

・ゴミ屋敷、管理されてない空き家など

 

＜まとめ＞

土地を売却しているが売れない方は、何か土地に売れない原因があるかもしれません。

売れない原因を知ることで、売却に向け対策することが可能かもしれません。

 

また、管理されていない土地（空き地）は、購入検討者に悪い印象を与えます。

定期的に草刈り等行い、適切に管理することも重要になります。

 

松山市、東温市、伊予市、伊予郡松前町、伊予郡砥部町、愛媛県内で、土地の売却をご検討の方がいらっしゃいましたら、お気軽にご相談ください。

しっかり調査し、最適な売却方法をご提案いたします。

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