相続した不動産の売却に必要な手続きとは（法定相続分編）｜不動産売却豆知識（第22回）

不動産には専門的な知識や用語が多く、一般のお客様には特にわかりにくいと思います。

本ブログ内では、「不動産売却豆知識」シリーズとして、不動産取引に役立つ豆知識を解説します。

不動産取引に役立つ豆知識を解説していく不定期更新シリーズの第22回！

令和6年4月1日より相続登記が義務化され、相続を知ってから３年以内の相続登記が義務となり、相続した不動産の所有者が明確になることにより、相続した不動産を売却する方が増加すると予想されています。

相続登記の義務化については、「不動産の相続登記が義務化されます！早めの対策を！」で解説しておりますので、ご参照ください。

今回は、相続後、法定相続分通りに相続した不動産を売却するには、どのような手続きが必要なのか解説します。

 

＜法定相続人の特定＞

 

法定相続人の特定には、被相続人の戸籍を収集する必要があります。

出生から死亡までの戸籍（戸籍謄抄本、除籍登抄本）を取得することで、法定相続人を確定することができます。

この際、婚姻などによって新戸籍の編製がされている場合は、古い戸籍も収集する必要があります。

 

なお、数次相続（※）が発生している場合には、原則としては、過去の被相続人についても戸籍を収集する必要があります。

それは、不動産の登記は実態に即したものでなければならないという大原則があるからです。

中間の登記を省略することは、原則できません。

※中間の相続人が単独（1人）であれば、中間登記を省略できる場合があります。

相続が3回発生していれば、相続登記も3回必要となります。

数次相続は、相続が重なれば重なるほど相続人が増え、手続きはますます困難になりますので、早めに対処することをおすすめいたします。

 

※数次相続とは、相続が発生して遺産分割協議や相続登記が終わらないうちに、相続人の一人が亡くなり、次の相続が発生してしまうことをいいます。

 

＜法定相続分を確認する＞

 

被相続人の戸籍関係書類の収集が完了すると、法定相続人が確定します。

法定相続人が確定すれば、法定相続分を確認しましょう。

 

◎現在の法定相続分

・相続人が配偶者と子

配偶者1/2、子1/2

・相続人が配偶者と親（子がいない場合）

配偶者2/3、親1/3

・相続人が配偶者と兄弟（子、親がいない場合）

配偶者3/4、兄弟1/4

・相続人が子供の場合は、子供が全部相続

（※子、親、兄弟が複数人いる場合は、頭数で均等に折半）

 

なお、法定相続分は、相続が発生した時期で変わります。

過去の相続登記が未了の場合、現在の民法で指定されている法定相続分と異なる場合がありますので注意が必要です。

現在の法定相続分は、昭和56年1月1日以降に相続が発生した場合の法定相続分です。

 

◎昭和22年5月3日から昭和55年12月31日の間に相続が発生した場合の法定相続分

・相続人が配偶者と子

配偶者1/3、子2/3

・相続人が配偶者と親

配偶者1/2、親1/2

・相続人が配偶者と兄弟

配偶者2/3、兄弟1/3

（※子、親、兄弟が複数人いる場合は、頭数で均等に折半）

 

◎昭和22年5月3日より以前に相続が発生した場合

原則として、法定家督相続人のみが相続人となります。

一般的には、長男が家督相続人となります。

 

＜法定相続分に従い相続登記をする＞

 

法定相続分の確認ができると、法定相続分に従い相続登記をします。

相続登記の申請者は、相続する不動産の所有者すなわち相続人全員となります。

 

相続登記をする際に必要な物

・被相続人の戸籍関係書類（出生から死亡まで）

・相続人全員の戸籍関係書類

・相続人全員の住民票の写し（市区町村が発行した証明書の原本のこと）

 

なお、相続登記を行う専門家は、司法書士となります。

相続登記は司法書士に依頼することで、安心して行うことができます。

 

＜法定相続分に従い相続登記した不動産の売却＞

 

法定相続分に従い相続登記した不動産については、不動産全体を売却する時は不動産の所有者全員（法定相続人全員）が売主となります。

不動産所有者全員の同意があってはじめて、不動産を売却することができます。

基本的には、不動産売却の全ての契約手続きに不動産所有者全員が参加する必要があります。

なお、この場合の不動産売却を開始できるタイミングは、相続登記完了後です。

遺産分割協議は、相続開始後いつでも行うことができ、遺産分割協議で指定された相続分は法定相続分より優先されるからです。

 

自己の持分については、自由に（他の共有者の同意は必要なし）売却することができますが、購入者は限定されるでしょう。

法定相続分に従い相続登記した場合、共有名義の不動産となります。

共有名義の不動産のリスクについては、「不動産売却を難しくする共有名義｜相続登記義務化で増えるリスク」にて解説している通りです。

不動産を相続する場合、遺産分割協議を行い単独名義にした方が、後々の売却や不動産の運用などしやすいでしょう。

遺産分割協議を行い不動産売却を行う手順については、「相続した不動産の売却に必要な手続きとは（遺産分割協議編）」にて解説しておりますので、ご参照ください。

 

相続した不動産を売却し、その売却益を法定相続分に従って分けたい場合、不動産売却の手続き等の簡略化のために便宜上単独名義にすることも可能です。

ただし、この場合は遺産分割協議書にきちんと明記をする必要がありますので、相続に詳しい専門家に相談することをおすすめいたします。

 

＜まとめ＞

株式会社ながろ不動産は、相続に強い不動産会社です。

行政書士として、相続のご相談も承っております。

相続した不動産のご売却や資産運用、空き家になった実家の管理など、お困りごとがございましたら、お気軽にお問合せください。

 

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