浄化槽が残っている不動産を売却する際の注意点

松山市や松山市周辺の市町でも、下水道の整備が進んでいるなか、下水道の整備は完了している地域であるが敷地内に浄化槽が残っている地域や、まだ下水道の整備が行われておらず、浄化槽を利用し排水している地域もあります。

 

今回は、売却しようとする不動産の敷地内に浄化槽が埋設されている場合の注意点を解説いたします。

 

＜下水道が整備されていない地域の場合＞

 

下水道が整備されていない地域は、浄化槽の設置が義務付けられています。

浄化槽には、単独浄化槽と合併浄化槽の2種類があり、平成13年以降は合併浄化槽しか設置が認められていません。

単独浄化槽は、トイレなどの汚水については浄化槽で処理し用水路などに排水し、風呂や台所などの生活排水は直接用水路などに排水します。

合併浄化槽は、汚水と生活排水を浄化槽で処理し、処理した水を用水路に排水します。

 

下水道が整備されていない場合、土地として売却するか、戸建てとして売却するかで取り扱いが変わります。

◎土地として売却する場合

新たな建物を建築する場合、単独浄化槽では建築許可を取ることができないため、建物を解体し土地として売却する場合には、単独浄化槽については解体時に撤去する必要があります。

浄化槽を撤去した場合は、対象不動産には排水設備がなく、買主の負担において排水設備を設置する必要がある旨説明します。

◎戸建てとして売却する場合

現在では、単独浄化槽から合併浄化槽への切り替えが行政から指導されており、切り替えの工事には多額の費用が生じることから、中古戸建として売却する場合には、単独浄化槽であるか合併浄化槽であるかの説明を買主にする必要があります。

平成初期より以前の浄化槽は単独浄化槽であることが多く注意が必要です。

 

また、浄化槽を利用している不動産を売却する場合には、排水経路を確認する必要があります。

浄化槽で浄化された水をどこに流しているか、流せるのかが重要です。

原則は、地域の水利組合などに排水の同意をもらい用水路に流しいますが、他人地を経由しないと排水できない場合や排水を流せる用水路が近くにないなどもあるので注意が必要です。

 

＜下水道が整備されている場合＞

 

不動産売却時に、既に対象不動産の下水道が整備されている場合、公共下水道を利用し排水している場合とまだ浄化槽を利用している場合とで扱いが異なります。

◎公共下水道に切り替えている場合。

公共下水道を利用し排水している場合、対象不動産に残る浄化槽は地中埋設物として買主に説明する必要があります。

将来的には、浄化槽の撤去を買主負担で行ってもらう必要があるためです。

 

◎浄化槽を利用し続けている場合。

公共下水道が整備されているが、浄化槽を利用し続けている場合も浄化槽の種類と排水経路の説明をする必要があります。

なお、浄化槽を利用し続けている戸建てを解体し、土地として売却する場合には、買主が新たに建物を建築する際は、下水道を利用しなければ建築確認を取ることができないので、解体時に浄化槽の撤去の必要があります。

 

＜下水道事業受益者負担金について＞

公共下水道が整備されているが、下水道を利用したことのない不動産を売却する場合、下水道事業受益者負担金を支払っているかいないかの確認が必要となります。

この受益者負担金とは、土地の所有者が下水道整備事業費の一部を負担する制度で、該当する土地に１回限り賦課される負担金です。

受益者負担金を支払っていない場合、買主が受益者負担金を負担する必要があるため支払っていない場合、買主への説明が必要となります。

 

◎松山市の下水道事業受益者負担金

中央処理区・西部処理区：１平米あたり250円

北部処理区：１平米あたり253円

北条処理区：１平米あたり300円

 

＜まとめ＞

現在では、下水道整備事業が進み、浄化槽の物件は減りつつありますが、まだまだ浄化槽を利用している不動産も多くあります。

浄化槽の不動産を売却するうえで、特に重要なのが排水経路です。

過去に取引させていただいた不動産の中には、かなり昔に設置された浄化槽を使用されており、どうしても排水経路がわからず、調査したところ現在では認められていない地中に浸透する方式で排水されるケースもありました。

このような場合は、新たに浄化槽からの排水経路を確保しなければならず、行政や水利組合との協議を不動産を売却する前にする必要があります。

不動産を売却するには、現場での調査がとても重要になりますが、浄化槽の排水経路の確認はその代表例ではないでしょうか。

 

株式会社ながろ不動産では、愛媛県内、松山市、東温市、伊予市、伊予郡松前町、伊予郡砥部町の不動産売却を行っております。

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