ローン特約条項とは｜不動産売却豆知識（第27回）

不動産には専門的な知識や用語が多く、一般のお客様には特にわかりにくいと思います。

本ブログ内では、「不動産売却豆知識」シリーズとして、不動産取引に役立つ豆知識を解説します。

不動産取引に役立つ豆知識を解説していく不定期更新シリーズの第27回！

 

不動産の購入には、多額に費用が必要になります。

そこで、買主の多くは、住宅ローンなどの融資を受けることを前提に、売買契約を締結します。

今回は、不動産売買契約の条項の１つである「ローン特約」について解説します。

 

＜ローン特約とは＞

 

ローン特約とは、買主が金融機関の融資を利用して不動産の売買契約を締結する際に、万が一、金融機関の融資審査が通らない場合に「売買契約を白紙解除できる」特約です。

ローン特約にて不動産売買契約が解除される場合、売主は契約時に受け取っている手付金を買主に返却しなければなりません。

また、仲介会社に仲介手数料を支払っている場合には、仲介会社から仲介手数料は返却されます。

ローン特約には、融資未承認の場合の契約解除期日が設定され、買主はその期日までに金融機関からの審査結果を得る必要があります。

おおよそ契約締結日より１か月前後を解除期日と指定します。

 

なお、弊社所属の公益社団法人 全国宅地建物取引業協会連合会の標準不動産売買契約書では、ローン特約を利用し白紙解除を行う場合は、金融機関の申込審査の際に提出した書類の写しを売主に提出しなければならないとしています。

これは、ローン特約を悪用した解除の防止であり、融資の審査を適切に行わなかった場合など買主に故意過失がある場合には、ローン特約による解除はできません。

 

＜ローン特約がある契約の注意点＞

 

不動産売買契約の前に事前審査を受け、契約を結ぶことから、ほとんどの場合は審査が否決されることはありません。

しかし、金融機関の本審査は、契約締結後に初めて行うことができるため、否決される場合もあります。

売主の引っ越しが必要な場合や、売主の負担にて建物の解体など必要な場合は、金融機関の審査結果が届いてから、具体的な動きを開始する方が良いでしょう。

また、金融機関の審査には、長ければ約１か月かかりますので、そこから売主の物件引渡しの準備を行う必要があるため、契約から引渡しまでの期間を長めに取っておく必要があります。

引渡し期日までに、物件の引渡しの準備が完了しない場合、債務不履行責任を負う可能がありますので、注意しましょう。

 

＜住宅ローンが否決されるケースとは＞

 

事前審査で承認がおりているのに、本審査で否決されるケースを実際にあった事例をもとに紹介いたします。

 

・事前審査後に多額の借り入れをしてしまった。

買主が事前審査後に、車のオートローンで多額の借り入れをしており、本審査では金融機関の設定する返済比率を超えたため否決されました。

不動産購入を検討されている方は、不動産購入前に多額の借り入れを行うことは控えましょう。

 

・不動産に問題があり、否決された。

重要事項説明書に記載された不動産の告知事項を金融機関が確認し、担保評価が低く見られ否決されました。

売買の対象となる不動産が隣地に越境している場合や増築未登記部分がある場合など、金融機関から越境の解消や増築部分の登記を完了することを指導されることもあります。

 

＜ローン特約を悪用して問題になったケース＞

 

以前の取引で、買主がローン特約を悪用し契約解除しようとして問題になったケースをご紹介します。

 

私が関西で不動産仲介業を行っていた頃の話です。

私は売主の仲介担当者として、不動産売買契約に携わりました。

 

売買代金が6,000万円の土地の契約でした。

手付金は1割の600万円、違約金の額は2割の1,200万円に設定され、契約を締結しました。

 

契約締結後、買主を担当する仲介会社から住宅ローンが否決されたため、ローン特約に基づき白紙解除をしたいとの申し出がありました。

 

私は、提出した金融機関とその支店名、担当者と金融機関に提出した提出書類一式の提出を求めました。

しかし、相手方はその提出を拒み続けたため、金融機関に融資の審査が提出されたか確認を行いました。

個人情報のため、金融機関は詳細については教えてくれませんが、融資の審査の依頼はなかった旨は教えてくれたのです。

相手方を問い詰めたところ、金融機関に融資審査を行っていないことが発覚しました。

 

私は相手方にローン特約に基づいた解除はできない旨伝えました。

また、手付解除期日を過ぎていたため、契約解除を行う場合は違約解除しか認められない旨伝え、結果、売主は買主に対し、違約金として契約書記載の違約金の額（1,200万円）を請求しました。

 

その後、売主、買主、私（売主の仲介担当）、買主の仲介担当者の4社で話し合いを行った場で、買主の仲介担当者が買主が購入を迷っていた際に、契約の成績欲しさに「気が変わればローン特約を使って白紙解除できるので、まずは契約をして物件を押さえましょう」とそそのかしていたことが発覚したのです。

当然、売主としてはそのような言い訳は聞く必要ないので、契約書記載の通り1,200万円の違約金を請求することになりました。

 

不動産会社の中には、ローン特約を利用した契約誘導を行うケースもあります。

ローン特約に基づき解除を行う場合は、融資審査の結果を明確に提示しないと受付されない場合もありますので、そのような甘い言葉には騙されないように注意してください。

 

＜まとめ＞

 

事前審査を行った上で契約を締結するため、ローン特約に基づく解除を行うケースは多くはありません。

しかし、万が一、融資審査否決により契約解除をする場合には、解除期日内に金融機関に提出した書類を添付した上で解除通知を行う必要があります。

買主は契約締結後、早めに金融機関へ融資審査の手続きを行うようにしてください。

 

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