再建築不可の不動産を売却する方法とは？｜不動産売却豆知識（第31回）

不動産には専門的な知識や用語が多く、一般のお客様には特にわかりにくいと思います。

本ブログ内では、「不動産売却豆知識」シリーズとして、不動産取引に役立つ豆知識を解説します。

不動産取引に役立つ豆知識を解説していく不定期更新シリーズの第31回！

 

今回は、再建築不可の不動産を売却する方法を解説します。

 

 

＜再建築不可物件とは？＞

 

再建築不可物件とは、簡単にいうと、建築物を新築することができない土地のことを言います。

今は建物が建っていたとしても、その建物を壊して更地にしてしまった後は、再建築ができません。

 

◎再建築ができない主な理由

 

・接道義務を満たしていない。

建物を新築する際は、建築基準法上の道路に敷地が2m以上接していなければなりません。

建築基準法の規定ができる前からある古い建物については、この接道義務を満たしていない可能性があるのです。

接道義務を満たしていない土地については、再建築できません。

隣地の土地を購入したり、借りることで接道義務を満たすことができれば、建物を建築することは可能になります。

 

建築基準法上の道路については、「道路の種類とは？」で解説していますので、あわせてご参照ください。

 

・市街化調整区域内の既存宅地ではない宅地

市街化調整区域では、建物の建築は制限されており、旧既存宅地以外の土地については原則建築許可を取ることはできません。

現在、市街化調整区域にある建物であっても、「分家住宅」や「農家住宅」として申請して宅地にしている土地の場合、原則再建築はできません。

 

分家住宅とは、市街化調整区域に線引きされる前から現在まで、生活の渠底を構えている本家から世帯が分かれて、分家として新たな世帯が必要とする住宅のこと。

分家住宅は、その直系親族しか使用できません。賃貸に出すことも都市計画法違反です。

農家住宅とは、農家の方が許可を受けて建築した住宅のこと。

 

分家住宅や農家住宅の場合は、そもそも建物を使用できる人が限定されているため、一般的な宅地としての売却はできません。

 

市街化調整区域の既存宅地については、「市街化調整区域に家は建つのか？既存宅地とは？」にて解説していますので、あわせてご参照ください。

 

＜再建築不可の不動産を売却する＞

 

１．相場価格より安く売却する。

建物を新築できず、用途が限定されるため、相場価格よりどうしてもかなり安くなります。

目安としては、＜相場の7割－建物解体費用＞です。

接道を満たしていない場合、重機も入れず建物解体費用が高くなる可能性が高く注意が必要です。

 

２．隣地に売却する。

接道義務を満たしている隣地に売却の打診をしましょう。

接道義務を満たしている隣地の所有者に売却することで、その土地は接道義務を満たす土地になるため、一番高く買ってくれる可能性の高いのは隣地の所有者でしょう。

ただし、この場合も周辺相場よりは安くなります。

また、建物がある場合などは解体してからの引渡しを要求される可能性が高いでしょう。

 

３．隣地の一部を購入してから売却する。

隣地の一部を購入し、接道義務を満たしてから売却する。

隣地の一部を購入することで、接道義務を満たすことができる場合には、隣地所有者に打診してみましょう。

ただし、隣地の一部を購入する場合、分筆作業が必要になります。

分筆するには確定測量が必要になるため、別途確定測量費用も必要となります。

 

４．投資家に売却する。

再建築不可の物件は、建物を新築することはできませんが、リフォームをすることはできます。

特に都心部の再建築不可物件の場合、建物をリフォームし、賃貸に出すケースが多くあります。

相場より安く購入できることから、個人投資家が再建築不可の物件を購入し投資物件として運用しています。

自社でリフォームを施工できる建築会社なども再建築不可の物件を探しています。

現在、再建築不可の物件は、不動産投資物件として注目されています。

 

＜まとめ＞

再建築不可の物件の売却は、どうしても相場よりかなり安くなります。

ただし、その物件の特徴を把握して売却プランを立てることによって、売却をすることは可能です。

再建築不可の不動産の売却を検討されている方は、まず不動産会社に相談してみましょう。

 

愛媛県内、松山市、東温市、伊予市、伊予郡松前町、伊予郡砥部町で再建築不可の不動産を所有しており、不動産についてご相談ございましたら、お気軽にお問い合わせください。

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