不動産査定方法の紹介（収益還元法編）｜不動産売却豆知識（第35回）

不動産には専門的な知識や用語が多く、一般のお客様には特にわかりにくいと思います。

本ブログ内では、「不動産売却豆知識」シリーズとして、不動産取引に役立つ豆知識を解説します。

不動産取引に役立つ豆知識を解説していく不定期更新シリーズの第35回！

 

今回は、不動産の査定方法の1つである「収益還元法」について解説します。

※以下の解説は不動産会社が行う不動産査定についての解説です。不動産鑑定士が行う不動産鑑定とは違います。

 

＜収益還元法とは＞

 

収益還元法とは、査定不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより、査定不動産の査定価格を求める手法です。

言い換えると、将来的に生み出されるであろう収益をもとに、不動産価格を求める査定方法です。

収益還元法は、収益不動産を査定する際に用いられます。

収益不動産（収益マンション・収益アパート・収益戸建て）については、取引事例比較法や原価法を用いて、不動産自体の価値を査定することも可能です。

しかし、賃貸物件などの収益不動産の購入者は、利回りを重視し購入検討するため、不動産査定においては収益還元法で査定することが一般的です。

取引事例比較法については、「不動産査定方法の紹介（取引事例比較法編）」、原価法については、「不動産査定方法の紹介（原価法編）」にて解説しておりますので、あわせてご参照ください。

 

収益還元法には、直接還元法（DC法）とＤＣＦ法があり、不動産会社が行う不動産査定は直接還元法を用いて査定することが一般的です。

 

＜DCF法とは＞

 

DCF法（Discounted Cash Flow法）とは、連続する複数の期間に発生する純収益及び売却益を考慮し、将来得られるであろう収益を現在の価値に換算して算出する査定方法のことをいいます。

一般的に、不動産会社がDCF法で不動産査定を行うことはなく、不動産投資信託の鑑定評価や不動産鑑定士が行う不動産鑑定の際に用いられます。

 

 

＜直接還元法とは＞

 

不動産会社が行う収益不動産の不動産査定は、直接還元法を用いて査定を行います。

直接還元法とは、不動産から得ることができる「一定期間（１年間）の総収益」を「還元利回り」で割ることで査定金額を算出する方法です。

不動産会社が行う査定においては、一定期間を１年間として計算します。

総収益の扱いによって、査定金額は大きく変わるので注意が必要です。

 

◎直接還元法の計算式

 

求める不動産の価格＝１年間の総収益÷還元利回り

 

＜直接還元法における総収益について＞

 

不動産会社が、直接還元法を用い査定を行う場合、総収益の扱いによって査定金額が変わります。

 

◎現状の賃貸収入から総収益を算出する。

 

不動産査定価格＝

（現状１か月の家賃収入－１か月の経費）÷還元利回り

 

現状の賃貸状況を反映した査定金額となります。

不動産査定する際には、「現状利回り」や「現況利回り」と表現されます。

現状を反映した正確な査定金額といえます。

 

◎満室を想定した家賃収入を総収益として算出する。

 

不動産査定価格＝

（満室だった場合の１か月の家賃収入－１か月の経費）÷還元利回り

 

空き部屋がある不動産では、現状利回りで算出した査定金額より、高額になります。

「満室想定利回り」と表現されます。

空き物件が多い不動産の場合、募集に必要な経費（修繕費や不動産会社に払う手数料）が多額にかかるため、現状を反映した査定金額とはいえません。

 

◎総収益から経費を引かずに査定する。

 

不動産査定価格＝

現状１か月の家賃収入÷還元利回り

 

不動産査定価格＝

満室だった場合の１か月の家賃収入÷還元利回り

 

それぞれ、経費を考慮せずに家賃収入のみ用いて査定金額を算出しているため、「現況表面利回り」や「満室想定表面利回り」などと表現します。

不動産会社が相談者から、毎月の詳細なレントロールなどを入手できていない場合に、簡易的に行う査定方法です。

 

 

＜直接還元法の注意点＞

直接還元法では、上でも説明した通り、総収入の扱いによって査定金額は大きく変動します。

より正確な査定金額を算出する際には、全ての経費を考慮に入れて査定する必要があり、査定依頼者もレントロールや固定資産税額などを不動産会社に提示する必要があります。

還元利回りについては、地域性や建物の築年数によって変動します。

収益物件の査定を依頼する場合は、その不動産が所在する地域の不動産会社に依頼することをお勧めします。

また、直接還元法で算出された査定価格は、不動産収入のみを用い査定価格を算出しているため、不動産の建物の状態や管理状態などは考慮されていません。

設備の更新が必要であったり、外壁塗装が必要な場合には、査定金額からそれらの費用を引く必要があるでしょう。

現地を確認し、建物の状態などを把握した上で査定金額を算出することが求められます。

 

＜まとめ＞

 

収益不動産は、松山市のような地方都市でも１億を超えるような不動産も多くあります。

そのため、東京や大阪などの大都市の収益不動産専門の不動産会社が、松山市の収益不動産も多く取り扱っております。

これらの業者は、地域性も理解せず、高額な査定を行い売却を受注しております。

その地域の賃貸市況などを正確に把握し、現地を確認できる地元の不動産会社に、不動産査定を依頼することをお勧めします。

 

ながろ不動産では、愛媛県内の賃貸業者と連携し、正確な市況のもと収益不動産の査定金額を算出しています。

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