不動産売却に伴う消費税の取扱いについて

消費税とは、商品・製品の販売やサービスの提供などの取引に対して課税される税金で、消費者が負担し事業者が納付するものです。

 

不動産取引は高額な取引になるため、消費税について不安に思う方もいらっしゃると思います。

今回は、不動産売却時に掛かる消費税について解説します。

 

＜売却する不動産には消費税がかかるのか＞

 

個人の売主が不動産を売却した場合、不動産の成約価格に消費税は掛かるのでしょうか？

 

◎土地の売却は非課税

 

土地の譲渡（売買）の対価については、消費税の非課税取引とされており、消費税は掛かりません。

不動産会社（事業者）などが、不動産を売却する場合でも、土地の売却価格には消費税が掛かりませんが、建物価格には消費税が掛かる点注意が必要です。

不動産会社が売却する、新築戸建てやリフォームしている中古住宅、中古マンションの建物部分については、消費税が掛かります。

 

◎個人の不動産取引

 

土地の売却については、個人・事業者ともに非課税となるのは、上で説明した通りです。

個人の不動産売却の場合は、建物部分についても消費税については非課税となります。

不動産会社に売却を依頼した場合でも、個人間取引で不動産を売却をした場合でも非課税となります。

 

＜売主が負担する消費税とは＞

 

売主が、不動産売却時に利用するサービス、必要な手続きには消費税がかかります。

 

◎仲介手数料

売主が不動産売却時に利用するサービスの代表例が、不動産売却を依頼する不動産会社に払う仲介手数料です。

仲介手数料は、不動産の成約価格に応じて法律で上限が定められており、以下の通りです。

不動産価格　

200万円以下　　　　　　　　成約価格✕5％＋消費税

200万円超～400万円以下　　 成約価格✕4％＋2万円＋消費税

400万円超　　　　　　　　　成約価格✕3％＋6万円＋消費税

 

不動産仲介については、「知っておきたい 不動産売却の媒介契約とは？」で詳しく解説しておりますので、あわせてご参照ください。

 

◎司法書士に支払う手数料

不動産売却時に、司法書士に登記原因証明情報を作成してもらう必要があります。

また、抵当権の抹消や相続登記が必要な場合には、それらの登記をあわせて依頼します。

司法書士の見積書の中には、報酬額と登録免許税（登記に際に法務局に支払う税金）に分けられており、この報酬額に消費税が掛かります。

 

◎一括繰り上げ返済手数料

住宅ローンなどの残債がある不動産を売却する場合、残債を一括返済し抵当権を抹消する必要があります。

この際の、一括返済には返済手数料がかかり、その返済手数料に消費税が掛かります。

住宅ローンの一括返済手続きは、金融機関の窓口やインターネットで行うことができ、それぞれで返済手数料が変わりますので、事前に金融機関に確認しておくと良いでしょう。

 

◎解体費用

不動産売却時に、建物解体工事を行う場合の解体工事にも消費税が掛かります。

建物解体後には、土地家屋調査士に依頼し建物の滅失登記をする必要があり、その滅失登記費用にも消費税が掛かります。

また、不動産内の残置物の処分などにも消費税が掛かります。

 

◎測量費

不動産売却時に、土地の境界確定測量や分筆作業が必要な場合、土地家屋調査士に測量、分筆作業を依頼します。

測量費についても消費税が掛かります。

 

＜不動産売却時の消費税についての注意点＞

 

個人が不動産売却する場合の不動産価格には、消費税が掛からないのは上で説明した通りです。

しかし、個人でも賃貸業を営んでいたり、賃貸不動産を複数回転売している場合などは、国税庁に事業者と判断され、消費税の課税業者と判断される可能性があります。

事後で国税庁に指摘された場合は、追徴課税など多額に請求されたり、刑事罰に処される可能性がありますので、事前に税理士等に確認すると良いでしょう。

 

＜まとめ＞

個人の売主様が不動産を売却する場合には、不動産価格には消費税が掛かりません。

不動産の売出価格を決める際に、消費税を考慮に入れる必要はありません。

ただし、個人の不動産売却においても、事業者とみなされる場合もありますので、不動産の売却前には事前に税理士等に確認をしておきましょう。

 

余談ですが、不動産広告などで、不動産価格が税込表示になっているような不動産は、不動産業者などの事業者が売主だということがわかります。

売主が誰かわかれば、売主から直接不動産を購入すれば不動産会社に支払う仲介手数料は必要ないので、購入しようとする不動産が税込表示になっていれば、売主を探してみるといいかもしれません！

 

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