任意売却とは？住宅ローンの返済に困ったら｜不動産売却豆知識（第40回）

不動産には専門的な知識や用語が多く、一般のお客様には特にわかりにくいと思います。

本ブログ内では、「不動産売却豆知識」シリーズとして、不動産取引に役立つ豆知識を解説します。

不動産取引に役立つ豆知識を解説していく不定期更新シリーズの第40回！

 

今回は、住宅ローンの返済が難しくなった時の不動産売却方法のひとつである、「任意売却」について解説します。

 

 

＜任意売却とは＞

任意売却とは、住宅ローンの返済が難しくなった時、滞納してしまった時に、住宅ローンの借入先の金融機関と相談の上、抵当権の付いた不動産を売却することをいいます。

●不動産売却価格－不動産売却諸経費≧残債

不動産を売却して住宅ローンを完済できる（アンダーローン）場合は、任意売却をする必要はなく、通常の不動産売却の手続きで行います。

●不動産売却価格－不動産売却諸経費≦残債

不動産を売却しても住宅ローンを完済できない（オーバーローン）場合に、任意売却を行うことで競売を避けることができます。

競売と異なり、任意売却では、債務者や抵当不動産の所有者の意思で、不動産売却を行うことができます。

 

＜なぜ任意売却をする必要があるのか＞

なぜ、オーバーローンの場合、わざわざ機関と相談した上で、不動産売却を行う必要があるのでしょうか？

それは、オーバーローンの場合、通常の不動産売却では、住宅ローンを一括返済することはできず、抵当権を抹消することができないためです。

抵当権とは、住宅ローンの返済が滞った際に、債権者（金融機関）が不動産を差し押さえ、競売することで返済分を回収することができる権利です。

この抵当権は、不動産売却などで不動産の所有者が変更しても消えることはなく、新所有者にも影響を与えるため、不動産売却の際は、抵当権を抹消してから引渡す必要があるのです。

 

任意売却（金融機関と相談して不動産売却）をすることで、オーバーローンでも、抵当権を抹消し、不動産を引渡すことができるのです。

任意売却後に残った残債については、任意売却後に返済する必要があります。

 

＜任意売却のメリットとは？＞

１．売主の意思を反映できる

競売は、落札希望者の入札で売却価格が決定するため、いくらで売ることができるか開札されるまでわからず、売却価格を決める権利が売主にはありません。

また、競売開始の手続きが始まると、債権者が競売開始の取り下げをしない限り強制的に進みます。

競売では、債務者や不動産の所有者の意思が反映されることはありません。

 

任意売却の場合は、金融機関と相談し、金融機関に不動産の同意をもらう必要がありますが、それ以外については通常の不動産売却と変わりません。

任意売却をすることで、売主の意思を反映した不動産売却が可能です。

 

２．競売より高く売れる可能性がある

競売は、一般の不動産売却の相場より安くなる（７割から８割の価格）傾向があります。

任意売却を行い、不動産を相場の価格で売却し返済に充てることで、不動産売却後の残債を少しでも減らすことが可能になります。

 

３．周囲にばれない

競売の場合、競売情報は家庭裁判所が運営する不動産競売情報サイト（通称「BIT」）で公開され、誰でも閲覧することができます。

BITには、室内写真や不動産の権利関係など、全て公開されてしまいます。

 

しかし、任意売却の場合は、通常の不動産売却と売却方法は変わらないため、不動産売却をしていることを周辺に知られたとしても、売却する事情までは知られることはありません。

 

競売については、「できるだけ避けたい不動産競売とは？」にて解説しておりますので、ご参照ください。

 

＜任意売却のデメリット＞

 

１．金融機関の同意が必要

オーバーローンでも、抵当権を抹消してもらうために、不動産を売却する同意を金融機関からもらう必要があります。

そもそも任意売却に同意してくれるか、売出価格や、最終的に契約する際の売却価格、不動産売却後にいくら返済するかなど、金融機関と相談の上、同意を取る必要があります。

金融機関によっては、任意売却を認めない金融機関もあるため、住宅ローンの返済が厳しくなった場合や滞納してしまった場合には、金融機関にまずは相談をしてみましょう。

 

２．不動産会社選びも重要

任意売却は、金融機関と相談の上、色々決めていく必要があります。

迅速に物事を進めていく必要があり、依頼した不動産会社が任意売却の経験がなかったり、後回しにされたりすると、任意売却が認められなかったり、期日が過ぎてしまい競売にかけられることもあります。

任意売却の経験のある、親身になってくれる不動産会社を選びましょう。

 

＜まとめ＞

住宅ローンの返済を滞納してしまい、返済の目途が立たない場合には、できるだけ早く金融機関や、不動産会社に任意売却について相談をしましょう。

 

ながろ不動産では、愛媛県内、松山市、伊予市、東温市、伊予郡松前町、伊予郡砥部町の不動産売却を行っております。

任意売却についてのご相談、金融機関に提出する書類の作成など、全て無料で行っております。

住宅ローンの返済でお困りの方は、一度お気軽にお問い合わせください。

 

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