売却しようとする不動産が埋蔵文化財包蔵地に入っていたら？不動産売却豆知識（第47回）

不動産には専門的な知識や用語が多く、一般のお客様には特にわかりにくいと思います。

本ブログ内では、「不動産売却豆知識」シリーズとして、不動産取引に役立つ豆知識を解説します。

不動産取引に役立つ豆知識を解説していく不定期更新シリーズの第47回！

 

今回は、「埋蔵文化財包蔵地」をテーマに、不動産売却時の埋蔵文化財包蔵地の取り扱いについて解説します。

 

＜埋蔵文化財包蔵地とは＞

文化財保護法第93条では、土木工事その他埋蔵文化財の調査以外の目的で、貝づか、古墳その他埋蔵文化財を包蔵する土地として周知されている土地を「周知の埋蔵文化財包蔵地」と定義しています。

周知の埋蔵文化財包蔵地は、文化財保護法第95条にもとづき、各地方公共団体等が地図等を作成し周知しています。

ただし、この地図が全ての文化財包蔵地を網羅しているとは限らないため、不動産売却等行う際には個別に地方公共団体等に確認をすると良いでしょう。

 

松山市や東温市などの松山市近郊の市町でも、広範囲に周知の埋蔵文化財包蔵地が指定されています。

下記リンクで、各自治体の埋蔵文化財包蔵地を調べることができますのでご参照ください。

 

・松山市

埋蔵文化財包蔵地図及び一覧表（松山地区）

・東温市

東温市内の周知の埋蔵文化財包蔵地（主要部のみ掲載）

・伊予市

伊予市内の周知の埋蔵文化財包蔵地マップ

・伊予郡松前町

周知の埋蔵文化財包蔵地（松前町）

・伊予郡砥部町

文化財（砥部町）

 

なお、不動産売却時や土木工事を行う際には、各自治体の窓口で埋蔵文化財包蔵地内であるか否か、きちんと確認をするようにしましょう。

 

 

＜埋蔵文化財包蔵地内の規制＞

周知の埋蔵文化財包蔵地内で、建築や盛土、埋め立てなどの工事を行う場合、工事に着手しようとする６０日前までに、各自治体は届出が必要となります。

 

松山市の場合は、工事着手６０日前までに、松山市教育委員会を通じて愛媛県教育委員会への届出が必要となります。

この届出後に、愛媛県教育委員会が措置の決定を行います。

措置には、３種類あり「発掘調査」・「工事立会」・「慎重工事」の勧告が行われます。

 

●発掘調査

発掘調査は、工事により埋蔵文化財が壊されたり、破壊と同様の状態になると判断された場合に勧告されます。

発掘調査とは、国民的財産である埋蔵文化財を現状保存できない代わりに写真や図面等で記録保存することをいい、工事の実施前に行う必要があります。

この発掘調査については、原則、原因者（土地所有者または工事をしようとする者）の負担となります。

発掘調査には、専門的な知識が必要なため、専門機関（発掘調査機関）に依頼することが通常です。

発掘調査は、多額の費用だけではなく、かなりの時間がかかるので注意が必要です。

なお、個人の専門住宅を建築する場合には、補助金が適用される場合がありますので各教育委員会等に確認してみましょう。

 

●工事立会

工事立会は、工事により埋蔵文化財が壊されない、または壊されても狭小と判断された場合に勧告されます。

工事立会とは、文化財課の専門職員が工事中に立会調査を行い、写真や図面等の記録を取ることをいいます。

工事前に日程や調査方法等の協議が必要となりますので、各教育委員会と早めに打ち合わせを行いましょう。

 

●慎重工事

慎重工事は、工事による埋蔵文化財への影響がないと判断された場合に勧告されます。

埋蔵文化財包蔵地内の工事であることを念頭に置いて、慎重に工事をする必要があります。

また、工事中に新たな埋蔵文化財を発見した場合は、工事をいったん中断し、現状を変更せずに各教育委員会に連絡する必要があります。

 

＜埋蔵文化財包蔵地内の注意点＞

周知の埋蔵文化財包蔵地内の不動産を売却する場合、事前に埋蔵文化財包蔵地内であるか否かだけではなく、試掘調査を実施している土地であるか確認すると良いでしょう。

不動産売却後に、試掘調査の実施を勧告された場合、買主には多大な費用負担と時間的ロスが生じ、トラブルに発展する可能性があります。

事前に試掘調査を行い、その結果を確認した上で、買主に説明し売却するとトラブル回避することができます。

なお、松山市の場合、試掘調査は松山市負担で行っていただけます。

 

＜重要事項記載例＞

過去に埋蔵文化財包蔵地内の不動産売却した際の重要事項説明書記載例をご紹介します。

この不動産は、周知の埋蔵文化財包蔵地内に存しており、過去に試掘調査を行っていない土地でした。

不動産売買契約前に、試掘調査を実施し、その内容を記載しております。

 

記載例

対象不動産は周知の埋蔵文化財包蔵地内にあるため、建築工事等を行う場合には事業着手の60日前までに愛媛県教育委員会に届け出る必要があります。届出の結果、試掘が必要となる場合（調査期間及び調査費用が生じます）や事業中止、事業の変更等の指示を受ける場合があります。尚、売主にて令和〇年〇月〇日に試掘調査を行っており、その調査では埋蔵文化財は確認されていません。

 

＜まとめ＞

全国には約46万か所が、周知の埋蔵文化財包蔵地として指定されています。

松山市内でもかなり広範囲に指定されており、以前にも試掘調査が必要になった土地の取引では、引渡しまでに１年以上かかったことがありました。

周知の埋蔵文化財包蔵地内の不動産を売却する場合は、必ず事前に教育委員会などで調査を行いましょう。

不動産売却後に、発掘調査が必要な場合もありますので、その旨買主に説明しておく必要もあります。

 

ながろ不動産では、不動産売却前に必ず埋蔵文化財包蔵地についての調査を行っています。

周知の埋蔵文化財包蔵地内であった場合は、各教育委員会との協議も代行して行っております。

愛媛県内、松山市、東温市、伊予市、伊予郡松前町、伊予郡砥部町で、不動産売却をご検討の方がいらっしゃいましたら、お気軽にご相談ください。

ご相談、査定のご依頼はいつでも無料で行っております。

 

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