軟弱地盤の土地を売却する際の注意点｜不動産売却豆知識（第48回）

2024/05/232024/05/24

不動産には専門的な知識や用語が多く、一般のお客様には特にわかりにくいと思います。

本ブログ内では、「不動産売却豆知識」シリーズとして、不動産取引に役立つ豆知識を解説します。

不動産取引に役立つ豆知識を解説していく不定期更新シリーズの第48回！

今回は、「軟弱地盤」をテーマに、売却する土地が軟弱地盤の可能性がある場合の注意点などを解説します。

＜軟弱地盤は契約不適合責任となるのか？＞

不動産を売却する際に、売主に課される大きな責任が契約不適合責任です。

では、売却した土地が軟弱地盤であった場合、売主の契約不適合責任にあたるのでしょうか？

契約不適合責任については、「不動産売却時の売主の契約不適合責任とは？」にて解説しておりますので、ご参照ください。

建物を建てる為に購入した土地が、地盤沈下などを生じやすい状況などが認められる場合は、契約不適合責任にあたる可能性があります。

しかし、土地が軟弱地盤であることをもって、一概に契約不適合責任といえるとは限りません。

建てる建物によって求められる地盤の強度も異なるため、あくまで、地盤の強度が足りないことが、建物の建築にどのような影響を及ぼすかによって判断されます。

もっとも、「建物を建てる際には、ある程度の地盤の整備や改良を行ってから建てるものであり、通常想定される地盤の整備や改良を施すことで宅地として利用が可能であれば、その土地については通常備えるべき品質、性能を欠くとはいえない」といった判例もあります。

ただし、売主が売却する土地の地盤が弱いことを知っていた場合、これを買主に告知する義務があり、そのことを告げずに売買契約を行った場合は、軟弱地盤であることの責任を負う必要があります。

＜土地を売却する上での注意点＞

売主が宅建業者の場合、一定程度の地盤調査を行う必要があるとされていますが、宅建業者でない売主の場合、そこまでは求められていません。

ただし、以下のような場合は軟弱地盤の可能性がある土地として、注意が必要です。

・建物が傾いている、もしくは過去に建っていた建物が傾いていた。

・敷地内に井戸や湧き水があり、水分の多い地盤の可能性がある。

・田を埋め立てた宅地のため、水分の多い地盤の可能性がある。

・過去に浸水など水害の影響を受けた土地のため、水分の多い地盤の可能性がある。

これらの土地については、軟弱地盤の可能性があるため、売却後のトラブルを回避するため、重要事項説明書や契約書などで、軟弱地盤の可能性について触れておくと良いでしょう。

＜契約書特約の記載例＞

過去に土地を契約した際に、軟弱地盤の可能性について触れた特約条項をご紹介します。

・特約条項１

対象不動産北東側には過去に井戸が存しており、売主にて井戸の埋戻し、息抜きのパイプを設置しております。対象不動産には、井戸が存していたことを起因とする軟弱地盤の可能性があります。なお、対象不動産の土地において、後日地盤調査の結果、地質改良等（地質と地盤強化）の工事を必要とする場合は、買主において対処し、その費用は買主の負担とします。

【解説】

売却した土地には、過去井戸があり、売主にて埋め戻しを行っており、売却した当時は井戸はありませんでした。しかし、過去に井戸があったこと、およびそれに起因する軟弱地盤の可能性があることを買主に説明しています。

・特約条項２

対象不動産は、過去に田として利用していた土地を宅地造成にしたものであり、通常の宅地と比べ軟弱地盤の可能性があります。対象不動産の土地において、後日地盤調査の結果、地質改良等（地質と地盤強化）の工事を必要とする場合は、買主において対処し、その費用は買主の負担とします。

【解説】

宅地として利用していた土地の売却でしたが、田として利用していた地歴があることの説明を買主に行い、それに起因する軟弱地盤の可能性を説明しています。

なお、上記のケースにあたらない場合であっても、求められる地盤の強度は、建てる建物によって異なることから、地盤の強度については売主の契約不適合責任を免責することをおすすめします。

弊社では、「対象不動産の土地において、後日地盤調査の結果、地質改良等（地質と地盤強化）の工事を必要とする場合は、買主において対処し、その費用は買主の負担とします。」との一文を必ず特約条項に入れ、買主に説明の上、了承をいただいております。

＜まとめ＞

不動産売却をする上で、売主が地盤の調査まで行う必要はありません。

特に軟弱地盤を認識されていない場合は、地盤については契約不適合責任を免責する契約をすることをおすすめします。

しかし、軟弱地盤が疑われる事象（建物の傾きなど）がある場合は、必ず買主に告知しましょう。