不動産売却における「囲い込み」とは？

不動産業界の悪しき慣習である「囲い込み」。

囲い込みをされると、売主の売却機会の喪失に繋がり、売主にとってメリットは全くありません。

今回は、囲い込みについて解説します。

 

＜囲い込みとは＞

囲い込みとは、売主が依頼した不動産会社が、他社に売り物件の情報を流さず、自社で情報を独占することをいいます。

情報を囲い込むことから、「囲い込み」といいます。

 

宅地建物取引業法では、囲い込みを防止するため、専属専任媒介契約では契約後５日以内、

専任媒介契約では７日以内にレインズへの登録が義務付けられています。

レインズとは、全国全ての不動産会社が閲覧できる不動産会社間の不動産情報交換ネットワークのことをいいます。

レインズに掲載し、正しく運用することで基本的には囲い込みを防止することはできますが、様々な抜け道があるのです。

 

レインズについては、「不動産売却に重要なレインズとは」にて解説しておりますので、あわせてご参照ください。

 

 

＜なぜ囲い込みをするのか？＞

不動産会社は、不動産仲介を行う場合、売主と買主の双方から仲介手数料をいただけます。

受託した売物件の買主を自社で見つけた場合、売主と買主双方から仲介手数料がもらえ、仲介手数料は単純に２倍になるのです。

この売主・買主双方を担当する契約を「両手仲介」や「両直」といったりします。

 

ほとんどの不動産会社は、両手仲介を目指し、他社より先に買主を必死に見つけるよう努力するのですが、不動産会社の一部では、売物件の情報公開をコントロールし他社に客付けできないようにしているのです。

 

＜囲い込みの手口＞

・レインズに載せない

宅建業法で義務付けられているレインズへの掲載をそもそもしまない。

レインズに売物件が掲載されないと、他社は売物件を認知することができません。

ただし、明確な宅建業法違反となるため、レインズに掲載せず囲い込みをする不動産会社は少ないと思います。

ただし、一般媒介契約はレインズへの掲載が義務付けられていないため、あえて一般媒介契約を結び、レインズへの掲載をせず囲い込みを行うケースが多々あります。

不動産会社から一般媒介契約を勧められる場合は注意しましょう。

 

・レインズに掲載し、取り下げる

専属専任媒介契約や専任媒介契約を締結した場合、レインズへの掲載は義務付けられており、レインズ掲載の証明書を売主にお渡しする必要があります。

レインズに一度登録し、証明書を発行しすぐに取り下げることで、他社は物件の情報を見ることができません。

レインズ掲載の証明書には、売主のみ閲覧できるIDとパスワードが設定されていますので、売却中はレインズにきちんと登録されているか確認するようにしましょう。

 

・問い合わせの際に紹介させない

買主側の不動産会社は、買主のニーズと合致する不動産情報をレインズで収集します。

条件が合えば、売主側の不動産会社に問い合わせ（物件確認）を行い、物件の資料や案内方法を確認します。

その際に、「契約予定」や「申込あり」と、紹介を断れるケースがあります。

本当に契約予定の場合は仕方がないですが、囲い込みを目的にこのような返答をする会社がとても多いのです。

 

＜囲い込みをされやすい不動産の特徴＞

人気のある中古マンションや、立地の良い土地、築浅の戸建てなど、人気のある不動産は囲い込みをされやすい傾向にあります。

 

特にマンションを売却する場合には、注意が必要です。

案内が依頼されている不動産会社の顧客だけの場合は、囲い込みされている可能性が高いでしょう。

 

＜囲い込みをされないために＞

囲い込みをされているかは、正直わかりにくいです。

売主は、自身の売物件のみレインズで登録状況を確認できるので、こまめに確認しましょう。

また、依頼している不動産会社に他社からの問い合わせ件数などの報告をしてもらいましょう。

 

囲い込みを確認する方法としては、売却を依頼していない他社に問い合わせをしてもらうといいでしょう。

その時の回答次第で、囲い込みされているかどうか判断できます。

案内が入らない、問い合わせが少ない場合などは、一度確認してみてもいいかもしれません。

 

＜まとめ＞

不動産業界の悪しき慣習である「囲い込み」は気づきにくく、知らない間に不利益を受けている場合があります。

どのようにインターネットサイトなどで広告されているか、レインズにきちんと掲載されているかなど、確認できることは確認しましょう。

 

ながろ不動産では、愛媛県内、松山市、東温市、伊予市、伊予郡松前町、伊予郡砥部町の不動産売却を行っております。

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