借地権（新借地権）とは？｜不動産売却豆知識（第60回）

不動産には専門的な知識や用語が多く、一般のお客様には特にわかりにくいと思います。

本ブログ内では、「不動産売却豆知識」シリーズとして、不動産取引に役立つ豆知識を解説します。

不動産取引に役立つ豆知識を解説していく不定期更新シリーズの第60回！

 

現存している借地権には、大きく２種類の借地権があります。

今回は、1992年8月1日以降に結ばれた「新借地権」について解説します。

 

＜借地権とは＞

 

借地権とは、民法上の借地権と借地借家法上の借地権があります。

民法上の借地権とは、月極駐車場や資材置き場などが該当し、建物の所有を目的としていません。

借地借家法上の借地権とは、第三者から土地を借り、地代を払う代わりに借地上に建物を建てることができる権利のことをいいます。

 

今回は、借地借家法上の新借地権を解説します。

 

＜新借地権とは＞

 

新借地権とは、1992年（平成4年）8月1日以降に施行された借地借家法が適用される借地権です。

 

1992年8月1日以前に契約された旧借地権については、「旧借地権とは」にて解説しておりますので、あわせてご参照ください。

 

旧借地権では、地主が一度、借地権として土地を貸し出してしまうと、借主が借地権の更新を拒絶しない限り、借地権は存続し続け土地が返却されないという問題がありました。

そこで、新借地権では新たに、更新のない定期借地権を定められました。

 

定期借地権には、一般定期借地権・建物譲渡特約付借地権・事業用定期借地権の三種類があります。

新借地権には、定期借地権の他に普通借地権もあります。

 

＜定期借地権＞

１．一般定期借地権とは

一般定期借地権の借地権存続期間は、５０年以上とする必要があります。

ただし、一般定期借地権には、以下の特約を付けることができます。

・期間満了時の更新をしない

・期間満了時に建物の買取請求をしない

・建物再建築による期間延長をしない　など

なお、特約を有効なものにするためには、公正証書などの書面によって契約を行う必要があります。

 

契約満了後は、借地権者（借主）は建物を解体し、土地を地主に返還する必要があります。

 

２．建物譲渡特約付借地権

建物譲渡特約付借地権とは、契約時に、「契約満了時に地主が借地上の建物を買取る旨」を取り決めした借地権をいいます。

借地権の存続期間は、３０年以上とする必要があります。

借地権の期間満了後に、建物の所有権が地主に移転した時点で借地権は終了となります。

引き続き、借地権者（借主）が建物を利用したい場合は、別途建物の借家契約を結ぶ必要があります。

 

３．事業用定期借地権

事業用定期借地権とは、借地上に建築する建物の用途を「事業用」と限定している借地権をいいます。

自宅や賃貸用住宅などの居住用の不動産については、対象外となります。

借地権の存続期間は、１０年以上５０年未満の間で定めることができます。

期間満了後は、借地権者（借主）は建物を解体し、地主に土地を返還する必要があります。

 

なお、事業用定期借地権は公正証書により契約を結ぶ必要があります。

 

 

＜普通借地権＞

普通借地権は、原則として更新のある借地権です。

借地権の存続期間は、３０年以上に設定する必要があり、特に期間の定めがない場合の存続期間は３０年となります。

なお、１回目の更新後の存続期間は２０年以上、２回目以降の更新後の存続期間は１０年以上に設定する必要があります。

旧借地権のような堅固建物・非堅固建物の区別はありません。

 

借地権が更新されない場合、借地権者（借主）は地主に建物の買取請求をすることができます。

 

 

＜まとめ＞

1992年8月1日以降の新借地権では、定期借地権が定められ、それ以降に結ばれる借地権の多くは定期借地権となっています。

旧借地権とは違い、期限がくれば貸した土地が戻ってくる安心感が地主にはあるでしょう。

1992年8月1日以前に結ばれた借地権（旧借地権）については、新借地権に自動的に移行されることはありません。

借地権者（借主）にとっては、新借地権への切り替えはメリットが少ないため以降は難しいでしょう。

 

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