相続した空き家を売却する時の基礎知識

相続する不動産の多くは、賃貸不動産を除くと親の住んでいた家です。

親が亡くなったあと、その家をさてどうするかですが、多くの場合はそのまま放置され空き家となります。

木造物件の場合、２年以上の間、適切に管理されていない状態が続くと、住める状態に再生するのに相当な費用が必要となってきます。

＜相続不動産は早期売却しましょう＞

以前のように人口が増加し続ける世の中であれば、不動産は資産として価値のあるものでした。

しかし、人口が減少傾向にある特に地方都市では、住宅需要は明らかに減少に向かっているのにもかかわらず、相続対策などの賃貸アパートの建築はいまだ多く、松山市では築年数が経過した賃貸物件の空室率は増加傾向にあります。

相続した空き家を賃貸物件として賃借人を募集するには、室内のリフォームや建物の修繕が必要になりますが、いくら費用をかけても借り手が見つかるとは限りません。

縮小していく不動産市場で、無理に不動産を運用せず、早めに売却し現金化することは賢明な考えといえます。

＜相続不動産の売却方法＞

築年数の経過した建物をそのままで、土地として売却する場合、「古家付き土地」や「上物有り土地」として売却されます。

買主は、そのまま建物を利用しても、建物を取り壊して新たに建物を建築してもかまいません。

しかし、１９８１年５月３１日以前に建築された旧耐震の建物は、住宅ローンなど担保評価も低く、また近年の震災の影響で敬遠されるでしょう。

また、「古家付き土地」の場合、買主に解体費用の負担が生じるため、売れにくいと判断した場合は、売主にて解体し売却することも検討する必要があります。

この場合、買主が見つかり、契約後に解体工事を行い引き渡すことで、解体工事費用の支払いを残代金から充てることもできます。

築年数の経過した戸建てを売却方法については、「古家の売却は不動産会社に相談しよう！」にて解説しておりますので、ご参照ください。

＜相続不動産を売却した時の税金について＞

通常、不動産を売却した場合には、「不動産売却価格」から「不動産を取得した価格（取得費）」と「不動産売却にかかった費用（仲介手数料、解体費用など）」を差し引いた額が譲渡益とされ、それに20.315％が課税されます。（5年以上不動産を保有していた場合）

取得費がわからない場合、税法上、一律に「不動産売却価格の5％」が取得費として計算されることになり、この場合、売却金額のほとんどが課税対象となり高額な譲渡所得税が課されることになります。

譲渡所得税が高額となることが、相続不動産の売却が進まない原因であり、空き家が増加する一因とされています。

そこで、国は相続した不動産（空き家）について、譲渡所得の3,000万円の特別控除を設け、相続不動産の売却を促しています。

この特別控除を受けるには、いくつかの条件がありますが、適用できた場合、税負担が大きく減りますので一度確認しておくと良いでしょう。

「不動産相続後の空き家対策！相続不動産売却時の3,000万円控除のポイント」にて解説しておりますので、ご一読ください。

＜まとめ＞

相続した不動産が「空き家の譲渡所得の3,000万円控除」の対象となる場合は、相続後3年以内に売却し、建物解体か耐震工事が必要となりますので、早めに売却に向けた準備する必要があるでしょう。

相続した不動産が解体を伴う売却の場合、解体工事と建物の滅失登記だけでも１か月以上かかります。

更に、測量作業が必要な場合、数か月の期間が必要になるでしょう。

少しでも高く、売主様にとって良い条件で不動産売却をするには、期間を長めに確保しておきましょう。

株式会社ながろ不動産では、相続不動産の不動産売却相談を無料で承っています。

また、松山市内及び松山市周辺地域の空き家管理を月額100円で行っております。

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