不動産売却前にリフォームをするメリット・注意点とは？

築年数が経過したマンションや一戸建てを売却する方法として、売主にてリフォームをして売却する方法があります。

リフォームには多額の費用がかかるため、あまり多く使われる売却方法ではありませんが、大変効果的な売却方法です。

不動産会社が古いマンションや一戸建てを買取り、リフォームして再販して利益を生んでいることからも証明されています。

 

今回は、マンションや一戸建ての売却前に、売主にてリフォームをする場合のメリット、注意点を解説します。

 

＜リフォームをして売却するメリット＞

 

・リフォームした不動産は売れやすい。

リフォームされた不動産の場合、買主はリフォーム分まで住宅ローンの借り入れができるため、購入後にリフォームが必要な不動産よりも資金計画が立てやすいため、売りやすくなります。

また、買主はリフォームされている状態を確認でき、不動産の引き渡し後すぐに入居できる点も売りやすくなるポイントです。

 

＜リフォームをせず売った方がいい場合＞

 

・リフォームを費用を現金で支払うことができない場合。

不動産売却のために売主にて事前にリフォームをする場合、壁紙だけを張り替えるといった内装の一部リフォームでは効果は非常に少なく、リフォーム費用を売買代金で賄えない可能性があります。

不動産売却に効果のあるリフォームとは、不動産全体（外壁や内装全体）をリフォームし、買主が新たなリフォームをする必要がない程度の大規模なリフォームが必要になります。

大規模なリフォームとなると、戸建ての場合は500～600万円、マンションの場合は300～400万円程度必要になります。

リフォーム工事が完了したら、リフォーム費用の支払いが必要になりますので、現金でリフォーム費用が捻出できる場合は、リフォーム工事も検討してみてください。

ただし、金融機関からの借入でリフォーム費用を支払う場合は、金融機関に支払う手数料や利息の支払いなど別途費用が必要になる点は注意が必要です。

 

・旧耐震の建物である場合。

昭和56年5月31日以前に建築された建物は、旧耐震の建物になります。

旧耐震の建物は、金融機関の担保評価が低い場合が多く、購入者が限定されるリスクがあります。

また、耐震化工事には多額な費用が必要となるため現実的ではありません。

旧耐震の不動産については、現状のまま引き渡し、買主にてリフォームしてもらった方がいいでしょう。

 

・周辺に新築建売住宅が売り出されている場合。

売却しようとしている周辺に新築建売住宅が売り出されている場合、競合物件となり売却が長期化する可能性があります。

未だ新築志向が強い傾向が続いており、新築建売住宅と競合した場合は、新築建売住宅にはない敷地面積が広い、建物が大きいなどアピールポイントがないと早期売却は難しいでしょう。

 

＜リフォームする際の注意点＞

 

・リフォームを不動産会社に任せない。

自社でリフォーム業を行っていない不動産会社が手配するリフォームには、紹介料が含まれていることが多く、割高になっている場合があります。

また、自社でリフォーム業を行っている不動産会社に相談している場合も必ず相見積もりを取りましょう。

・中途半端なリフォームはしない。

上でも解説した通りです。

壁紙の張り替えなど、内装の一部をリフォームしても成約価格には大きく影響を与えません。

内装の一部をリフォームする場合は、明らかに不動産売却の際に悪印象を与える箇所のみの補修（壁の穴など）をし、費用を最小限に抑えましょう。

・市場調査を必ず行う。

マンションであれば、同一マンションの過去の成約価格などを調べる。

一戸建てであれば、周辺の新築建売価格や同規模の中古一戸建ての成約価格を調べ、リフォームしなかった場合とリフォームした場合の相場をしっかり把握する必要があります。

数社の不動産会社に査定依頼を行い、同時に自身でも相場の確認をしましょう。

不動産の相場の調べ方は、「不動産会社に頼らず不動産の相場を知るには？」にて解説しておりますので、ご参照ください。

 

＜まとめ＞

多額の費用をかけてリフォームし、不動産を売り出す場合、売主様には大きなリスクが伴います。

想定した金額で売れた場合には、大きな利益を得ることは可能ですが、想定した金額を下回れば不利益を被る場合もあります。

一戸建ての場合は、物件によっては外壁の工事なども必要になる可能性もありますので、立地の良いマンションの方がリフォームをしての売却に適している場合が多いと思います。

リフォームした物件については、リフォームした費用が売却価格に反映しているため、契約不適合責任を免責にすることは難しいため、リフォームを依頼する業者の保証内容も確認する必要があるでしょう。

あくまで、中古マンションや中古戸建を売却する場合は、「現状のまま」の売り出しが一般的です。

リフォームをして売却を検討される場合は、不動産会社任せにせず、事業を行う感覚でしっかり収支計算やリフォーム業者を選別する必要があるでしょう。

 

株式会社ながろ不動産では、売主様に一番最適な売却方法をご提案することをモットーに不動産売却提案を行っております。

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