不動産売却に欠かせない調査項目とは？

不動産売却のご相談を受けた際、不動産売却の担当者として私が調査する内容をご紹介します。

 

不動産は、土地・戸建て・マンションによっても調査内容は異なります。

今回は、全ての不動産に共通する調査事項について解説します。

 

＜全てに不動産に共通する調査内容＞

 

◎権利関係（法務局調査・売主ヒアリング）

 

売却相談を受けた不動産の登記簿謄本を確認し、依頼者のヒアリングを行います。

登記簿謄本上の所有者と依頼者が相違している場合は、相違している原因を確認します。

相続登記が未了である場合は、相続登記の方法を説明し、司法書士を紹介します。

依頼者が所有者の代理人である場合は、その関係性を確認の上、代理での不動産売却方法、所有者の売却意思の確認が必要である旨説明します。

 

不動産に抵当権が付いている場合には、残債の有無、返済方法などを確認し、不動産売却時に抵当権抹消が可能か確認をします。

 

◎都市計画法、建築基準法に基づく調査（市役所調査）

 

市街化区域・市街化調整区域・都市計画区域外かの確認。

建ぺい率・容積率の確認。

地区計画・都市計画道路の計画等確認。

接している道路の種類の確認。

 

特に重要なのが、接道している道路の種類の確認です。

建物を建築する際には、幅員4mの建築基準法上の道路に2m接道している必要があるため、不動産価格に大きく影響を与えるからです。

また、建築基準法42条2項道路の場合、道路幅員が4m未満であった場合、道路後退（セットバック）する必要があり、有効敷地面積が減る可能性があるため、注意が必要です。

道路の種類については、「道路の種類とは？」にて解説していますので、ご参照ください。

道路の種類の調査は、建築主事がいる市の場合は市役所、建築主事のいない市町村の場合は都道府県庁の地方局で調査します。

松山市の場合は、松山市役所で調べることができます。

東温市・伊予市・伊予郡松前町・伊予郡砥部町は愛媛県庁中予地方局で調べることができます。

 

◎上下水道の給排水状況（市役所水道局）

 

上下水道の給排水整備状況を市役所で確認します。

前面道路の上下水道の整備状況、対象不動産への引込状況を確認します。

上水道の引込状況については、個人情報にあたるため、行政によっては詳細を教えてくれない場合もありますが、松山市の場合は図面を提示してくれた上で水道管の引込状況を教えてくれます。

この時に、前面道路からの引込経路や他人地の水道管が対象不動産を経由していないかなど、図面上の確認を行います。

他人の水道管が対象不動産を経由していたり、逆に他人地を通って対象不動産に水道管が引き込まれている場合などは、不動産売却後にトラブルとなる可能性があるので注意が必要です。

 

＜まとめ＞

以上が全ての不動産売却の相談といただいた際に、まず調査する内容です。

ホームページなどで、机上査定を依頼いただいた場合も、上で解説した調査は全て一通り行います。

不動産売却の基本は、まず徹底した調査にあります。

調査内容によっては、査定価格も大きく変わるからです。

 

株式会社ながろ不動産では、不動産売却の相談をいただいた時点で、上記調査を全て済ませてた上で売主様のヒアリングを行います。

また、机上査定においても全て調査を行った上で行っています。

松山市、東温市、伊予市、伊予郡砥部町、伊予郡松前町、愛媛県内で不動産売却をご検討の方は、株式会社ながろ不動産までお問い合わせください。

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