住宅ローンが残っていても不動産売却できる？

マイホームを購入する場合、多くの方が住宅ローンを利用していると思います。

住宅ローンは、返済期間が20年から40年と長期間におよび、その間にマイホームを手放す場合もあるでしょう。

住宅ローンが残っていても、不動産を売却することは可能でしょうか？

 

今回は、住宅ローンが残っている不動産の売却方法について解説します。

 

＜住宅ローンの残債を確認する＞

 

まず、住宅ローンの残債を確認することから始まります。

確認方法は、借り入れをしている金融機関から届く、返済予定表や残高証明書を確認します。

金融機関によっては、インターネットやアプリで確認できる場合もあります。

 

＜売却想定価格を把握する＞

 

住宅ローンの残債を確認したら、次は、不動産を売却した際の売却想定価格を把握する必要があります。

売却想定価格については、不動産会社に不動産査定を依頼することが一般的です。

ただし、不動産会社の査定は、「必ず売れる金額を保証するものではない」点には注意が必要です。

不動産売却の依頼を受ける為に、相場より高額に査定する場合もあります。

高い査定金額を出した不動産会社が、高く売ってくれる不動産会社ではないのです。

不動産査定を依頼する場合は、複数社に依頼することが重要です。

また、ご自身でも不動産の相場を確認するようにしましょう。

不動産の相場を確認する方法については、「不動産会社に頼らず不動産の相場を知るには？」にて解説しておりますので、あわせてご参照ください。

 

住宅ローンの残債のある不動産は、抵当権が付いており、不動産を引渡す際に、抵当権については必ず抹消する必要があります。

住宅ローンの残債がある不動産の売却は、より正確に売却できる価格を把握することが特に重要です。

残債の方が売却価格より多い場合（オーバーローン）と売却価格が残債より多い場合（アンダーローン）では、抵当権抹消に必要な手続きが異なるためです。

 

＜アンダーローンの場合＞

 

住宅ローンの残債より高く不動産が売却できる場合、通常の不動産売却と流れはほとんど変わりません。

 

ただ１点、抵当権を抹消する手続きが必要となる点が通常の不動産売却と異なります。

不動産売却金額で、住宅ローンの残債を全額返済し、抵当権を抹消する必要があります。

事前に借り入れ先の金融機関に、いつどこで決済（残代金受領と物件の引渡し）を行うか、抵当権抹消登記に必要な書類はどのように受領できるかの打ち合わせが必要となります。

この打ち合わせについては、金融機関の担当者と不動産会社が行います。

 

なお、通常、不動産売却に必要な諸費用（仲介手数料、登記費用など）も受領する売買代金から支払います。

「住宅ローンの残債＋不動産売却にかかる諸費用≧売却価格」であれば、別途手持ちの資金を準備することなく取引を完了することができます。

不動産売却にかかる諸費用は、高額になる場合がありますので、資金計画はしっかり確認して行いましょう。

 

＜オーバーローンの場合＞

 

不動産売却想定価格が住宅ローンの残債を下回る場合、売却して残る残債を一括で別途準備いただき全額返済するか、任意売却を行うことになります。

 

●不足金額を手持ち資金で返済できる場合

アンダーローンの場合と同じ不動産売却の手順となります。

 

●不足金額を手持ち資金で返済できない場合

金融機関と相談のもと、任意売却を行います。

任意売却とは、債権者（借り入れ先の金融機関）の許可のもと、不動産を一般市場で売却する方法です。

債権者の許可を得たうえで、任意売却を行うことで、不動産売却後に残債が残ってしまっても抵当権を抹消することができるのです。

残った残債については、別途協議の上、返済計画を決めることとなります。

売却方法や売却価格などは、売主の意思で決定することができますが、最終的な契約条件や売買金額の決定には、債権者の許可が必要となります。

 

＜まとめ＞

 

住宅ローンの残債が残っている不動産を売却する場合、残債の金額と売却想定金額の正確な把握が重要です。

オーバーローンの場合は、債権者の許可を得て不動産売却をする必要がありますが、住宅ローンの返済が厳しくなってきた場合などは有効な売却方法です。

競売になる前に、任意売却で売却することで少しでも高く不動産を売却し、残債を減らすことが可能だからです。

また、競売と違い、任意売却の場合は、「任意売却の不動産売却」であることが広く公開されることがありません。

競売となった場合、裁判所の競売のホームページで、競売物件として不動産の外観写真だけではなく、室内の写真も公開されてしまいます。

 

住宅ローンの返済が厳しくなってきた場合、早めに不動産会社に相談してみましょう。

ながろ不動産では、任意売却の相談を無料で承っております。

愛媛県内、松山市、東温市、伊予市、伊予郡松前町、伊予郡砥部町にお住まいで住宅ローンの返済についてご相談等ございましたら、お気軽にお問い合わせください。

また、不動産についてのお困りごと、査定依頼などありましたら、お気軽にお問い合わせください。

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