旧耐震基準・新耐震基準とは？不動産売却にも影響する重要なポイント

令和6年4月19日に豊後水道で、Ｍ6.6の地震がありました。

愛媛県では、初めて震度６弱が記録され、松山市でも震度４を観測しました。

地震の発生が増えてきている昨今ですが、南海トラフ巨大地震の備えも引き続き行っていく必要があります。

 

今回は、不動産売却をするうえで、売却価格に大きく影響する「旧耐震基準、新耐震基準」について解説します。

 

＜旧耐震基準・新耐震基準とは＞

 

旧耐震基準は、1950年に建築基準法が施行されたと同時に制定されました。

しかし、その時に制定された耐震基準は、大規模地震（震度6以上）の際の建物倒壊リスクを想定しておらず、「震度5程度の地震で倒壊しない」との基準に過ぎませんでした。

震度5程度の地震には耐えられるものの、それ以上の地震では倒壊の恐れがありました。

 

その後、1978年6月に宮城県沖地震（M7.4）が発生し、建物の倒壊が相次いだため、耐震基準の大幅な見直しがされ、新耐震基準が制定されました。

 

新耐震基準では、震度5程度の地震であれば軽微な損傷に抑えらえ、震度６から震度7の大地震であっても建物は倒壊せず、人命が守られることを想定とした基準となっています。

 

 

	旧耐震基準	新耐震基準
震度5程度の地震	倒壊しないが、 建物の損傷はある	倒壊しない 軽微な損傷のみ
震度6.7程度の地震	基準無し 倒壊の恐れあり	倒壊しない 人命を守る基準

 

 

＜旧耐震、新耐震の確認方法＞

 

耐震基準が今の基準である新耐震基準に変更されたのは、1981年（昭和56年）6月1日です。

建築確認日が1981年6月1日以降の建物については、新耐震基準の建物となります。

旧耐震か新耐震かは「建築確認の日」が判断基準であり、竣工日（完成した日）ではないので注意が必要です。

 

建築確認日は、建物所有者が保管している「確認通知書（副）」の発行日で確認することができます。

確認通知書を紛失している場合には、建築確認申請を行った行政にその記録が残っているため、市役所の建築指導課などで当時の建築確認の申請内容を確認しましょう。

 

＜旧耐震の不動産を売却する時の影響＞

 

戸建てやマンションを売却する際、昭和56年5月31日以前に建築確認の取り建築された建物の場合、「耐震診断結果報告書」や「耐震基準適合証明書」の有無を重要事項説明の際に説明しなければなりません。

購入検討者は、購入する建物の耐震性についての意識が強くなっており、旧耐震の建物については敬遠される傾向にあります。

また、金融機関の審査によっても、旧耐震の建物については担保評価が低く評価され、融資額の減額や融資不可の回答が多くなっています。

地震の増加や更に築年数が経過することにより、今後更に旧耐震の建物については売却が困難になると想定されています。

 

＜国や行政の取り組み＞

 

旧耐震の建物について耐震化工事の助成金を設けている行政もあります。

各年度によって、助成制度の変更や助成限度額や募集件数など変更がありますので、耐震化工事を検討されている方は各市区町村の担当窓口に確認してみましょう。

 

旧耐震の建物を相続で取得し、不動産売却した場合、3,000万円の特別控除が受けられる場合があります。

主な要件は、下記の通りです。

・1981年（昭和56年）5月31日以前に建てられた建物であること。

・区分所有建物ではないこと。

・相続開始直前に、被相続人の居住用の不動産であったこと。

・相続から起算して3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却し、引渡すこと。

・相続から起算して3年を経過する日の属する年の12月31日までに、建物を解体もしくは耐震化工事をすること。

 

詳細については、「不動産相続後の空き家対策！相続不動産売却時の3,000万円控除のポイント」にて解説しておりますので、あわせてご参照ください。

 

＜まとめ＞

 

旧耐震の建物は、築後40年以上経過している建物で、古くなっていることから不動産売却が難しい物件です。

さらに、近年の地震の増加により、旧耐震の建物は更に売却が難しくなっています。

相続で取得した旧耐震の建物については、税優遇も受けられる場合もあります。

相続後3年以内に、不動産売却、建物の解体や耐震化工事を完了する必要がありますので、早めの対策を行いましょう。

 

ながろ不動産では、愛媛県内、松山市、伊予市、東温市、伊予郡松前町、伊予郡砥部町の不動産売却を行っております。

ご相談いただいた内容にしたがい、最適な売却方法をご提案いたします。

不動産についてのご相談やお困りごとがございましたら、一度お気軽にお問い合わせください。

 

お問い合わせは、「お問い合わせフォーム」まで！