共有名義の不動産とは？不動産売却・不動産賃貸はできる？｜不動産売却豆知識（第43回）

不動産には専門的な知識や用語が多く、一般のお客様には特にわかりにくいと思います。

本ブログ内では、「不動産売却豆知識」シリーズとして、不動産取引に役立つ豆知識を解説します。

不動産取引に役立つ豆知識を解説していく不定期更新シリーズの第43回！

 

今回は、所有する不動産が共有名義だった場合、不動産売却や不動産賃貸する際の注意点を解説します。

 

＜共有名義とは？＞

 

不動産の共有名義とは、１つの不動産を複数人で所有することをいいます。

不動産は、他の財産と違い容易に分割できず、それぞれの所有者が共有持分割合に応じて、不動産全体を使用することができます。

 

＜共有名義の不動産を売却する＞

 

共有名義の不動産を売却する場合、共有者全員の同意が必要になります。

実際の不動産取引では、共有者全員が売主となる必要があります。

共有者の一人でも同意が得られない場合、共有名義の不動産を売却することはできません。

 

＜共有持分を売却する＞

 

共有名義の不動産を売却する場合は、共有者全員の同意が必要になりますが、自己の共有持分の売却は自由に行うことができます。

しかし、共有持分の売却は、容易に分割することができない不動産という特性上、購入者は大きく限定されます。

なかには、共有持分を買取る不動産業者も存在しますが、相場より大きく低い金額での取引となります。

また、それらの買取業者は、他の共有者に共有名義の不動産の売却を強要したり、強引な不動産の分筆や買取要求をする場合があり、トラブルに発展する可能性もあるので注意しましょう。

 

共有持分を売却したい場合は、まず他の共有者に共有持分の売却を持ちかけてみましょう。

共有者は、他人の持つ共有持分の買うメリットは大きく、相場に近い価格で売却できる場合も多いでしょう。

一番高く共有持分を買ってくれるのは、「他の共有者」の可能性が高いです。

 

＜共有名義の不動産を賃貸に出す＞

 

共有名義の不動産を賃貸に出す行為は、法律的には「管理行為」にあたります。

共有物の管理行為は、共有持分の過半数の共有者の同意で行うことができます。

 

不動産を賃貸に出す以外に、共有名義の不動産をリフォームするなども管理行為にあたります。

 

＜単独で行えること＞

 

共有名義の不動産の「保存行為」は、各共有者が単独で行えます。（他の共有者の同意が必要ない）

「保存行為」とは、不動産の損傷や劣化の現状回復や、不法占拠者への明け渡し請求などです。

 

＜共有者全員の同意が必要な行為＞

 

共有名義の不動産売却のほかに、共有名義の不動産の増改築や建て替え、建物の解体は「変更行為」となり、共有者全員の同意が必要となります。

 

＜共有名義の不動産はトラブルのもと＞

 

共有名義の不動産について、何かしらの行為を行う場合、共有者の意思統一が必要になります。

相続で共有関係が複雑になったり、離婚で疎遠になった共有不動産などは意思統一が困難になり、不動産の売却や資産運用が困難になります。

共有関係が複雑になる前に、対応することをおすすめします。

 

共有不動産のトラブルについては、「不動産売却を難しくする共有名義｜相続登記義務化で増えるリスク」でも解説しておりますので、ご参照ください。

 

 

＜まとめ＞

 

現在、多くの空き家があり社会問題になっていますが、その多くが相続時に相続登記をしておらず、共有関係が複雑になり放置されていることが原因となっています。

私のお客様にも、相続で４人の共有名義となった不動産を３人の所有者が売却した意向でしたが、１人が反対し、購入希望者がいたにも関わらず不動産売却することができませんでした。

相続時に共有名義になってしまう場合でも、相続手続き後すぐに売却する場合は、意思統一が比較的容易であり、売却がスムーズに行えます。

 

ながろ不動産では、相続のご相談、遺言書の作成、相続不動産の売却、共有不動産についてのご相談を無料で承っております。

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