庭木や庭石は不動産売買の対象に含まれる？｜不動産売却豆知識（第54回）

不動産には専門的な知識や用語が多く、一般のお客様には特にわかりにくいと思います。

本ブログ内では、「不動産売却豆知識」シリーズとして、不動産取引に役立つ豆知識を解説します。

不動産取引に役立つ豆知識を解説していく不定期更新シリーズの第54回！

 

今回は、土地や戸建てを売却する際に、敷地内にある庭木や庭石、石灯篭などは不動産売却に含まれる物なのか解説します。

 

＜結論＞

土地や戸建てといった不動産を売却する場合、原則として、庭木や庭石、石灯篭は、不動産とともに所有権が移転します。

不動産売買契約書にて、庭木や庭石、石灯篭が取引対象から除外されていない限り、土地の所有権移転時にあわせて所有権が買主に移転します。

売主にとって、契約時に土地上に存している庭木や石灯篭が、高価な物であり、取引の対象に含めたくない場合や、買主にとって、庭木や石灯篭は必要なく撤去してもらいたい場合には、不動産売買契約書にてその旨を記載する必要があるでしょう。

 

＜不動産取引の対象となるものとは？＞

 

民法86条にて、不動産および動産が定義されています。

 

民法86条

１．土地及びその定着物は、不動産とする。

２．不動産以外の物は、すべて動産とする。

 

民法によると、不動産とは「土地とその定着物」になります。

土地の定着物とは、土地に付着したもので、その土地に永続的に付着された状態で使用されることが、取引上の性質である物をいいます。

土地に建てられた建物は、わかりやくい土地の定着物です。

建物の他には、敷地に設置された塀なども土地の定着物です。

 

不動産を売却する場合、原則、動産は契約対象に含まれません。

動産を契約対象に含む場合には、売買契約時に契約対象に含む旨を明記する必要があります。

 

 

＜庭木は土地の定着物なのか？＞

 

庭木については、過去の判例において「土地の定着物」と解されています。

そのため、不動産の一部と解され、不動産取引の対象となります。

 

＜庭石・石灯篭は定着物なのか？＞

 

過去の判例では、庭石、石灯篭は、土地の定着物であるか否か判断が分かれています。

庭石、石灯篭が土地の定着物ではないと判断された場合は、動産となり契約の対象に含まれないように思います。

しかし、この場合は民法87条の主物及び従物の関係において、売買契約の対象と判断なります。

 

民法87条

１．物の所有者が、その物の常用に供するため、自己の所有に属する他の物をこれに附属させたときは、その附属させた物を従物とする。

２．従物は、主物の処分に従う。

 

民法87条によると、土地の所有者が、その土地の常用に供するために、土地に庭石や石灯篭を設置した場合、庭石や石灯篭はその土地の「従物」となります。

従物の処分は、主物の処分に従うため、買主に土地（主物）が所有権移転されたと同時に、庭石、石灯篭（従物）も所有権移転されます。

高価な庭石や石灯篭など、不動産の売却対象に入れたくない場合には、契約書の特約にて「庭石、石灯篭は契約対象に含まない」旨記載する必要があります。

 

＜まとめ＞

庭木や石灯篭など取り扱いについては、不動産売却後のトラブルの原因となりやすいものです。

原則は、上で解説した通り不動産の取引対象に含まれますが、契約書にて取り扱いについて明文化することで、後々のトラブルを回避することができるでしょう。

庭石や石灯篭がある場合は、特に気を付けて契約しましょう。

 

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