不動産を売却する際に注意したい建物の解体と特別控除

古い家を売却する場合、「不動産会社から建物を解体し土地として売却しましょう」と提案されることも多いと思います。

不動産会社にとっては、更地の方が売りやすい、解体業者から紹介料を貰えるなどメリットがあるので、できれば先に建物を解体して売却したいのです。

ただし、建物を解体し更地にしたけど「なかなか売れない」となると、固定資産税が上がるリスクがあります。

 

他にも、居住用の不動産を売却する場合、建物を先に解体すると3,000万円の特別控除が受けられない場合もあるのです。

今回は、「居住用の特別控除」を正しく理解していただくために、建物の解体を提案された時に注意する点を解説いたします。

 

＜譲渡所得税について＞

不動産を売却した際に、利益が出た場合に係る税金が譲渡所得税です。

取得時の契約書や経費の領収書などが残っている場合、譲渡所得税が課税されることは少ないでしょう。

しかし、相続で取得した土地であったり、契約書などを紛失しており、取得費が証明できない場合は、譲渡所得税がかかってしまうのです。

 

譲渡所得税の詳細については、「不動産売却時の譲渡所得税とは」にて解説しておりますので、ご参照ください。

 

＜居住用の不動産売却時の特別控除＞

居住用の不動産を売却した場合、3,000万円までの譲渡益（売却益）が控除される特例があります。

これを「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」といい、長いので3,000万円控除といいます。

この特別控除を使えば、住んでいたマイホームを売却する際には、ほとんどの方が税金を納めなくて済むのです。

ただし、適用要件がいくつかあり、正しく理解する必要があります。

 

「マイホームを売却した時の譲渡所得税の控除について」にて、詳細を解説しておりますので、今回は詳細については省きます。

 

＜本当に先に建物を解体して大丈夫？＞

住んでいたマイホームを売却する場合、是非利用したい「3,000万円特別控除」ですが、不動産会社の提案で、売却より先に解体してしまうと使えない場合があるのです。

 

国税庁が示している特例の適用要件の１項目。

「その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。」

 

この要件からわかるように、建物を解体し1年以内に売買契約をし、住まなくなった日から3年後の12月31日までに引渡す必要があるのです。

建物を解体した時から1年以内に、買主が見つからず売買契約ができなかった場合、この3,000万円特別控除が使えないのです。

すこしでも時間をかけて、良い条件で売却しようとすると、すぐに1年が経過してしまう恐れがあるのです。

 

古い家が建っている不動産を売却する場合、土地としての需要の方がある場合も多くあります。

そのような場合は、売買契約締結後に売主にて「解体更地渡し」を条件に契約をするか、建物解体費分を値下げし、現状のまま売却する方が安心ですね。

 

解体更地渡しについては、「【解体更地渡しの注意点】不動産売却前に知っておくべきポイント」にて解説しております。

また、「解体更地渡しの特約条文例」では、解体更地渡しを条件に売却する場合の契約書特約の条文記載例を解説しています。

 

＜追加の注意点＞

建物を解体して更地になったからといって、貸駐車場などで利用してしまった場合、解体後１年以内に不動産が売却できたとしても、3,000万円控除を受けられなくなりますので、あわせて注意してください！

 

 

＜まとめ＞

古い家がある場合、売主に先に建物を解体してもらい更地にした方が、土地を探している方に対し印象が良くなり、早く売却できるというメリットもあります。

しかし、今回解説した通り、マイホームの場合は3,000万円の特別控除が適用されなくなるリスクもあることを理解した上で、建物を先に解体するか判断するべきです。

 

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