不動産の分筆が必要な場合とは？｜不動産売却豆知識（第36回）

不動産には専門的な知識や用語が多く、一般のお客様には特にわかりにくいと思います。

本ブログ内では、「不動産売却豆知識」シリーズとして、不動産取引に役立つ豆知識を解説します。

不動産取引に役立つ豆知識を解説していく不定期更新シリーズの第36回！

 

土地の一部を売却して現金化する場合など、土地の分筆を行う必要がある場合があります。

今回は、土地の分筆について解説します。

 

＜分筆とは＞

 

分筆とは、登記上ひとつの土地を複数に分けて登記することをいいます。

土地は、１筆２筆と数え、その土地を分ける作業を分筆といいます。

分筆することで、新たな地番の土地が登記されます。

分筆作業には、確定測量が必要になるため、土地家屋調査士に依頼して行います。

 

＜分筆を行う主なケース＞

 

・土地の一部を売却する場合。

広い土地の一部を売却したい場合は、分筆する必要があります。

広い土地は購入層が限定されるため、流通しやすい土地に分筆することで土地の売却が容易になることも考えられます。

ただし、土地の分筆を繰り返し反復継続しての不動産売却は、宅建業法違反となり、宅建業者（不動産業者）以外は行えませんので、注意が必要です。

 

「不動産売却で違法となる反復継続とは？」にて解説しておりますので、あわせてご参照ください。

 

・相続した土地を相続人で分ける場合。

ひとつの土地を複数の相続人で相続する場合、ひとつの土地を複数人で共有で所有する場合と分筆し、分けたそれぞれの土地を単独で所有するケースが考えられます。

共有で所有する場合は、分筆作業は必要ありませんが、共有不動産には様々なリスクがあるため注意が必要です。

 

共有不動産のリスクについては、「不動産売却を難しくする共有名義」にて解説しておりますので、あわせてご参照ください。

 

・土地の一部を違う用途に使いたい場合

土地の一部を違う用途に利用するため、一部の土地の地目を変更したい場合は分筆をする必要があります。

農地は原則、耕作以外には利用できませんが、土地の一部を分筆し、地目を「宅地」に変えることで宅地部分には建物を建築することができるでしょう。

 

・土地の共有を解消する場合

土地を複数の所有者で共有していると、各々が自由に売却したり、担保に入れてお金を借りたりと自由に不動産の利用ができません。

そのため、共有を解消するために土地を分筆し、それぞれの所有者の単独名義にする場合があります。

単独名義にすることで、土地を自由に利用することができるようになります。

 

＜分筆にかかる費用と時間＞

 

・分筆にかかる費用

分筆には確定測量図が必要となります。

確定測量図は、隣接する全ての土地所有者（道路に面している場合は、道路の所有者と道路向かいの土地所有者の立ち会いも必要になります。）と立ち会いを行い、境界立会確認書に全ての立会者の署名捺印が必要になります。

境界確定の費用は、境界確定の際に立ち会いが必要な隣接地の数に応じて決まります。

立ち会いの必要な隣接地が多いほど高額となります。

一般的な土地で50万円前後必要となります。

ただし、広い土地で立会者が多い土地や権利関係が複雑な土地などは、100万円を超えることもあります。

境界確定図があれば、10万円から20万円ほどで分筆はすることができるでしょう。

 

・分筆にかかる期間

分筆に必要な確定測量には、かなり時間が必要です。

事前の仮測量や隣地所有者とのスケジュール調整が必要な為です。

特に、公道や河川、水路に面している場合には、立会いまでに１ヶ月以上必要になるケースもありますので、分筆が必要な場合は早めに動くようにしましょう。

 

信頼できる土地家屋調査士に、事前に相談し、どのくらいの時間と費用がかかるか確認するとよいでしょう。

確定測量については、「不動産売却時に境界確定測量は必要？いつ実施する？」にて解説しておりますので、ご参照ください。

 

＜まとめ＞

分筆作業には、費用と時間がかかりますが、土地を分筆し売却することで必要な分だけ現金化したり、それぞれの土地を有効利用することができます。

広い土地の売却などを検討の方は、ながろ不動産までお気軽にお問い合わせください。

信頼できる土地家屋調査士をご紹介いたします。

 

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