相続した不動産を売却する際の注意点とは？

土地や建物を相続したけれど、遠方にある不動産だから利用することもない、管理もできない場合、不動産売却を検討されると思います。

 

相続した不動産には、ご両親の思い出が残されており、売却をためらわれる方も多いかと思います。

また、相続した不動産のことをあまり詳しく知らないといったケースもあるでしょう。

相続不動産の売却では、一般の不動産売却とは違う問題点が生じてきます。

今回は、相続した不動産を売却する際の注意点を解説します。

 

＜相続登記が必要＞

 

相続した不動産は、名義変更の登記（相続登記）が必要になります。

相続直後は、被相続人（ご両親など）のままの名義となっており、そのままでは不動産売却をすることができません。

相続登記をして、相続人に名義変更をしてはじめて不動産売却をすることができます。

 

被相続人が遺言を残されている場合は、原則、遺言通りに相続登記を行います。

遺言がなく相続人が複数いる場合には、全ての相続人と遺産分割協議を行い、その協議で決められた内容で相続登記をします。

 

遺産分割協議を行っての相続登記については、「相続した不動産の売却に必要な手続きとは（遺産分割協議編）」にて解説しておりますので、あわせてご参照ください。

 

なお、令和６年４月１日より、この相続登記が義務化され、相続を知った時から３年以内に相続登記が義務化されました。

相続人がたくさんいる場合などは、遺産分割協議が長引くことも想定されますので早めに遺産分割協議に入る必要があるでしょう。

 

相続登記の義務化については、「不動産の相続登記が義務化されます！早めの対策を！」にて解説しておりますので、ご参照ください。

 

＜取得費がわからないことが多い＞

 

不動産を売却して、譲渡所得（売却益）が出た場合、譲渡所得税、住民税がその利益分に課税されます。

また、国民健康保険や後期高齢者医療保険の加入者の場合、翌年の保険料が上がります。

ご両親やご親族が何十年も前に不動産を購入され契約書などが残っていない場合や、契約書をどこに保管しているかわからない場合などは、取得費の根拠を税務署に示すことができません。

その場合は、売却価格の５％を取得費としてみなすことができますが、残り約95％は譲渡所得としてみられ課税対象となりますので、注意が必要です。

 

譲渡所得税については、「不動産売却時の譲渡所得税とは」、不動産売却した際の健康保険料については、「不動産を売却すると健康保険料は上がる？」にて解説しておりますので、ご参照ください。

 

相続した不動産が空き家にならないように、昭和56年５月31日以前に建築された被相続人が住んでいた家屋については、3,000万円までの特別控除の制度があります。

この特例を使うことで、相続した不動産の取得費がわからない場合、3,000万円まで売却益を控除することができます。

ただし、この特別控除を受けるには、相続日から３年を経過する日の属する12月31日までに不動産を売却し、引渡すことが条件とされています。

また、同じく3年以内に建物を解体し更地にするか、旧耐震の建物を新耐震にする必要があります。

 

相続不動産の特別控除については、「不動産相続後の空き家対策！相続不動産売却時の3,000万円控除のポイント」にて解説しておりますので、ご参照ください。

 

＜室内に荷物が残っている＞

 

相続した不動産には、被相続人の家財道具や生活道具が残っていることが多くあります。

貴重品や思い出の品などは、不動産売却までに所有者が引き取る必要があります。

また、残った残置物についても、原則、売主にて処分する必要があります。

廃棄する残置物については、清掃業者等に依頼することで廃棄することができますが、貴重品や思い出の品などの確認は、かなり時間がかかります。

不動産を相続されたら、その後の利用方法など決まっていなくても、室内の荷物の整理は計画的に行うと良いでしょう。

 

＜まとめ＞

 

相続登記の期限や、3,000万円の特別控除を受ける期限など、相続不動産に関する期限の多くが３年となっています。

特に、3,000万円の特別控除を受けたい場合、相続登記を行い、不動産売却、建物の解体までを３年以内に行う必要があり、かなりスケジュール的にはタイトです。

相続が開始したら、早めに相続手続きを完了させ、不動産を今後どうするのか決める必要があるでしょう。

 

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