滅失登記とは？どんな時に必要？｜不動産売却豆知識（第44回）

不動産には専門的な知識や用語が多く、一般のお客様には特にわかりにくいと思います。

本ブログ内では、「不動産売却豆知識」シリーズとして、不動産取引に役立つ豆知識を解説します。

不動産取引に役立つ豆知識を解説していく不定期更新シリーズの第44回！

 

今回は、建物の「滅失登記」について解説します。

 

＜滅失登記とは＞

 

滅失登記とは、建物を解体したり、焼失した場合に、建物がなくなったことを記録する登記のことをいいます。

 

滅失登記は、建物が滅失した日から１か月以内に申請しなければなりません。

滅失登記の申請義務がある者が、期限内に滅失登記の申請を怠った場合、１０万円以下の過料に処される可能性がありますので注意が必要です。

申請期間が短いので、建物を解体したら、すぐに滅失登記申請を行いましょう。

 

＜滅失登記は誰がする？＞

 

滅失登記の申請義務者は、対象となる建物の所有者です。

複数の所有者がいる共有名義の建物の場合は、共有者１人が単独で行うこともできます。

また、建物の滅失時や滅失登記申請時に、登記上の所有者が死亡している場合は、相続人のうち１人が単独で申請をすることができます。

 

滅失登記は、自身でも行うことも可能ですが、多くの場合は土地家屋調査士に依頼します。

土地家屋調査士に依頼した場合、３万円から５万円の費用がかかります。

 

＜滅失登記が必要となるケース＞

 

・建物を解体した場合

 

建物を解体した場合は、滅失登記が必要になります。

解体業者に、建物解体証明書を発行してもらい、滅失登記を申請しましょう。

 

・建物が焼失した場合

・地震などの自然災害で倒壊した場合

 

火事で建物が焼失した場合や、自然災害で建物が倒壊した場合も滅失登記が必要となります。

各自治体や消防署に罹災証明書を発行してもらい、滅失登記を申請しましょう。

 

・過去の建物が登記上は残っていた場合

 

過去に滅失した建物の登記が残っている場合があります。

不動産を売却する際に、不動産会社の調査で発覚することが多く、数十年前に滅失した建物の登記が残っているケースも少なくありません。

不動産売却時に存在しない建物については、売主負担で滅失登記を完了し引渡す必要があります。

 

土地に第三者の建物の登記が残っている場合、その建物の登記名義人が土地所有者の被相続人（親や祖父）の場合は、土地所有者が滅失登記を申請できます。

しかし、建物の登記名義人が被相続人でない第三者の場合、土地所有者では滅失登記を申請できません。

建物の所有者またはその相続人を探し滅失登記を依頼するか、土地所有者として建物がない旨を登記官に申し出を行い、職権で滅失登記を依頼する必要があります。

 

＜滅失登記をしていないとどうなる？＞

 

・過料が処される可能性

 

建物所有者は、建物が滅失後１カ月以内に、滅失登記を申請する必要があります。

申請を怠った場合は、１０万円以下の過料が処される可能性があります。

 

・固定資産税が課せられた続ける可能性

 

建物の滅失登記を行っていない場合、建物の固定資産税が請求され続けてる可能性があります。

 

・住宅ローンが借りれない可能性

 

土地に第三者の建物の登記が残っている場合、金融機関から是正の指摘を受けます。

滅失登記をせずに土地を引渡してしまった場合、のちの金融機関の調査で発覚しトラブルとなる場合もあります。

不動産を売却する際には、改めて売却する土地上に、不要な建物の登記がないか確認する必要があります。

 

・相続不動産売却時の3,000万円控除が受けられない可能性

 

相続不動産売却時の3,000万円控除を受けるには、相続日から起算して3年を経過する日の属する12月31日までに、建物を解体して買主に引き渡す必要があります。

この控除の要件である、建物の解体には滅失登記まで行う必要があり、期限内に滅失登記を行っていない場合には、控除を受けることができません。

 

 

相続不動産売却時の3,000万円控除については、「不動産相続後の空き家対策！相続不動産売却時の3,000万円控除のポイント」にて解説しておりますので、ご参照ください。

 

＜まとめ＞

 

建物の滅失登記は、建物を滅失した際には、建物所有者が行わないといけない義務です。

不動産売却時に建物解体をする場合は、不動産会社の助言もあるため、滅失登記を失念することは考えにくいですが、過去に滅失した建物の登記が残っているケースを見逃し、トラブルに発展しているケースが多々あります。

きちんと調査してくれる不動産会社に、不動産売却は依頼しましょう！

 

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