どっちが得？不動産の売却と賃貸のメリット・デメリット

誰も住んでいない不動産を所有している。

実家の空き家を相続した。

マイホームを引っ越す予定である。

 

このような場合、所有する不動産を売却するか賃貸に出すか、何もせずにそのまま空き家にしておくか。

選択肢は３つあります。

 

今回は、不動産を売却または賃貸する時のメリット・デメリットを解説します。

 

 

＜不動産売却のメリット＞

 

・まとまった現金が手に入る

 

不動産を売却することでまとまった現金が手に入ります。

不動産売却には、マイホームの売却時や相続した不動産売却時の特別控除があり、税優遇も受けれる場合があります。

 

マイホーム売却時の特別控除は、「マイホームを売却した時の譲渡所得税の控除について」をご参照ください。

相続不動産の特別控除は、「不動産相続後の空き家対策！相続不動産売却時の3,000万円控除のポイント」をご参照ください。

 

・不動産の維持管理費が不要に

 

不動産は所有しているだけで、固定資産税や都市計画税がかかります。

また、マンションの場合は毎月の管理費や修繕積立金の負担が生じます。

戸建ての場合は、定期的な室内の換気などを行う必要があり、不動産価値の維持には定期的な外壁塗装などのメンテナンスも必要となります。

不動産を早期に売却することで、これらの維持管理費を余分に支払うことなく、不動産価値が落ちる前に売却することができます。

 

・新たな住宅ローンが借りられる

 

住宅ローンを利用してマイホームを購入し返済中の場合、マイホームを売却しないと新たな住宅ローンを組むことができません。

マイホームを売却することで、新たな住宅ローンを組むことができ、新しいマイホームへの住み替えが可能です。

 

＜不動産売却のデメリット＞

・時間と手間がかかる

 

不動産売却は、時間と手間がかかります。

不動産を売り出しても、すぐに購入者が見つかるとも限りません。

また、不動産売却時には、契約手続きやその他必要な手続きを行っていただく必要があります。

 

・費用がかかる

 

不動産会社に支払う仲介手数料が必要になります。

また、必要な場合は、建物解体費用や測量費など別途費用が生じます。

また、住宅ローンを返済中のマイホームを売却する場合、売却価格が残債を下回った場合、不足分を一括で返済する必要があります。

不動産売却を始める前に、必要な費用を計算しておくとよいでしょう。

 

・税金がかかる場合がある

 

不動産を売却し、売却益（譲渡所得）があった場合には、譲渡所得税がかかります。

この譲渡所得税については、特別控除を受けられる場合がありますので、事前に確認しておくとよいでしょう。

 

譲渡所得税については、「不動産売却時の譲渡所得税とは」をご参照ください。

 

・確定申告が必要

 

不動産売却時の譲渡所得は分離課税のため、確定申告が必要となります。

また、譲渡所得税の特別控除を受けるには、確定申告が必須条件となりますので必ず売却益が出た場合は、確定申告を忘れずに行いましょう。

 

＜不動産賃貸のメリット＞

 

・定期的に家賃収入が入る

 

入居者が見つかれば、定期的に家賃収入を得ることができ、安定した収入を確保することができます。

 

・空き家にならない

 

空き家を放置しておくと、建物の劣化は急速に進み、不動産価格は大きく下がります。

しかし、賃貸の入居者が住むことで、急速な建物の劣化については防ぐことができます。

 

・不動産を資産として所有できる

 

不動産を手放してしまうと、買い戻そうとしても簡単には買い戻せません。

将来、利用する計画がある場合は、不動産売却せずに賃貸に出すことも選択肢に入れるとよいでしょう。

 

・本業の収入と損益通算できる

 

不動産の家賃収入は総合課税です。

賃貸に出している上で必要となった建物の修繕費用などは、本業の収入と損益通算することができます。

 

＜不動産賃貸のデメリット＞

・募集前に改装が必要

 

良い条件で入所者を探したい場合は、入居者募集前にリフォームをする必要があります。

多くの賃貸物件の中から、選んでいただく準備にはかなりの費用が必要となります。

 

・賃貸契約手続きにも費用が必要

 

不動産会社に入居者募集の依頼をした場合、賃貸借契約時には不動産会社に手数料を支払う必要があります。

広告費や契約手続き料名目で家賃の１から２カ月分が請求されます。

 

・入居者トラブルに対応する必要がある

 

不動産を貸す場合は、入居者とのトラブルは付き物です。

設備関係が不調であれば、修理や取り換えをする必要があります。

また、借地借家法で入居者は守られており、家賃を滞納された場合であっても、明け渡し請求訴訟を起こさないと強制執行することができません。

毎月の費用は掛かりますが、不動産管理会社に管理委託をすると安心ですね。

 

・住宅ローン返済中の不動産は賃貸に出せない

 

住宅ローン返済中の不動産は、金融機関との契約上、原則賃貸に出すことはできません。

金融機関に無断で賃貸に出した場合、一括返済を求められる場合もありますので、やむを得ない事情で賃貸に出す必要がある場合は、事前に金融機関に確認するようにしましょう。

「住宅ローンを返済中の不動産を賃貸に出せるのか？」にて詳細を解説しておりますので、あわせてご参照ください。

 

・家賃収入は総合課税

 

家賃収入がある場合は、別途確定申告で「不動産所得」を申告する必要があります。

家賃収入が多い場合は、所得税等の税率も変わる可能性があります。

 

＜まとめ＞

不動産売却も不動産賃貸も、それぞれメリット・デメリットがあります。

将来的に不動産を利用したい場合や、利用する計画である場合は、不動産売却せずに賃貸に出した方がいいでしょう。

不動産は、所有しているだけで毎年費用がかかります。

利用しない不動産は、売却するか賃貸に出すか是非検討をしてみてください。

 

ながろ不動産では、愛媛県内、松山市、伊予市、東温市、伊予郡松前町、伊予郡砥部町の不動産売却を行っております。

売主様が安心してお取引できるよう心がけております。

不動産についてのご相談やお困りごとがございましたら、一度お気軽にお問い合わせください。

 

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